北大黄埔房地产总裁EMBA专题课程2知识课件.pptVIP

切脉营销 执行为王 规划设计创新专题分享 天津浩华房地产咨询有限公司 二0一一年四月 ——规划设计创新专题分享 北大黄埔房地产总裁EMBA专题课程（规划设计） 第一讲：新局势下高层住宅产品趋势 第二讲：地产开发规划理念 第三讲：景观设计创新理念 第四讲：高舒适度节能建筑设计 目录contents 第五讲：价值创新——永恒的主题 第一讲：新局势下高层住宅产品趋势 第二讲：地产开发规划理念 第三讲：景观设计创新理念 第四讲：高舒适度节能建筑设计 目录contents 第五讲：价值创新——永恒的主题 一、市场需求方面： 1、抑制投资投机需求； 2、刺激 有指标 购房者； 3、推动置业一步到位； 4、推动商用物业投资； 5、推动二三线城市交易及价格； 　　 新局势解读 例：各地房价控制目标？ 不高于GDP增长速度（10%左右）；　　 规律：房地产价格瓶颈定律 4000——8000——10000（沧州、石家庄、天津） 缘木求鱼政策与作秀只推迟成交，难抑房价！ 二、深远社会影响： 1、确认社会成分，阻止下层进入有产阶级； 2、税收政策强化户籍社会管理地位； 3、各类资源分配方向票证化； 4、行政权力膨胀，经济管理计划化； 5、在一次分配中寻找社会平衡； 　　 新局势解读 （一次分配发生在任何有雇佣关系的领域，就是通过市场实现分配，比如老板对雇员发的工资。二次分配主要靠国家，通过税收弥补贫富差距，向富人征多点税然后去补贴穷人，比如失业金、低保等。） 　　 国家发改委 向住房和城乡建设部、环境保护部等有关部委发布《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》。 三、对房产及产品影响： 1、资源/资本门槛提高，强化央企与巨头地位； 例：绿城集团承建产品包工…… 2、小开发商边缘化、合并、退出与向下级市场发展； 3、产品品质/精度成为竞争关键； 4、产品特色重于价格优势； 5、超小户型和超大户型受宠，常规户型市场饱和化； 　　 新局势解读 发展要求及趋势： 【超高层的发展趋势】 苏宁地产、雅戈尔地产…… 【高精度整合设计】：设计装修景观效果同时进行； 室内设计师做平面和户型 建筑师来做施工图 室内设计师做外立面、会所、底层、礼堂、围墙…… 高精度设计更懂生活、全程优劣势评估： 例1：产品建议【弧面窗】 1、圆弧窗体造价是平面窗体的两倍； 2、开启扇的设计要充分考虑装修，不宜应用； 3、定制式家具； 4、夜间反光，对人心理产生影响； 5、聚集噪音，传播噪音。　　 新局势解读 例2： 1、没有细节的样板房不叫样板房； 2、建筑+室内装修+景观=高精度（墙砖的排布、缝宽） 3、大地景观设计：建筑只是景观的一部分　　 例3：超高层与高层建筑简易指标比较 结构成本：　 剪力墙 钢结构 100M 1800元/㎡ 1.5倍*同高度剪力墙 120M 1.1倍*1800元/㎡ 1.75倍*同高度剪力墙 150M 1.25倍*1800元/㎡ 160M —— 2.5倍*100米钢构　 空间性能 跨度最大8M 跨度最大12——13M 新局势解读 建筑成本：人防工程（避难层）、施工设备系数要求较高…… 设备成本：排烟系统、电梯系数要求较高…… 成本增加1000元/㎡，每层增加7—9㎡公摊 颠覆户型设计系统 户型设计：目的决定手段 1、开发商的投资回报需求； 2、政府的限制数据； 3、地块自身属性； 4、市场需求； 设计任务书 几室几厅概念脱离市场！！！ 福利分房时期的概念 中国城市家庭单位：3.2人/户 生活空间配置标准的重定义 客厅功能有变：失去接待客人的功能 卫浴必须完全分离 通透式大厨房 颠覆户型设计系统 功能空间细化： 入户空间（玄关）： 门一开，灯就亮； 手里的东西放在哪？置物台 隐蔽式衣柜、鞋柜； 不合理设计举例： 施工图设计人员的暖气、水标等放置影响装修！ 合理装修设计举例：…… 日本户型：【设计价值的体现】 阳台封闭功能化：洗衣间、花园房 首层设计：防护为先；覆土深度大于1.5M；防水工程 管道设计：竖管集中到中央管井（物权法） 立面漏水管：内置 外立面 1、纪念馆式门厅； 2、灌木修剪艺术墙； 3、仿石漆的应用：150元/㎡； 4、样板间装修——提供货号； 5、灯槽灯光设计。 第一讲：新局势下高层住宅产品趋势 第二讲：地产开发规划理念 第三讲：景观设计创新理念 第四讲：高舒适度节能建筑设计 目录contents 第五讲：价值创新——永恒的主题 住区规划中开发商角色与利益手段 政府：提供用地，从宏观角度控制指标； 开发商：服从规划，分析居民居住需求，实现经济效益最大化； 居民：住宅出售时有选择权，居住时给出综合评价； 建筑规划平面组合基本形式 行列式、围合式、点群式、组合式、自由式