国盛证券--宏观点评：盯住LPR了,房贷利率和银行贷款影响几何.pdf

证券研究报告 | 宏观经济研究 2019 年 08 月26 日 宏观点评 盯住LPR 了，房贷利率和银行贷款影响几何？ 事件：央行 8 月 25 日发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公 作者 告》，明确新LPR 机制下住房贷款利率设定方法，严控房贷利率下限。 分析师 熊园 执业证书编号：S0680518050004 1.新政以 LPR 加点方式确定房贷利率，首套房贷利率不低于同期限LPR，二 邮箱：xiongyuan@ 套不低于 LPR+60BP，各省可在全国基础上“因城施策”确定加点下限。合 研究助理 何宁 同期内基准 LPR 理论上最短可 1 年后调整，加点数值一经确定不可改变。 邮箱：hening@ 2. 短期意义为实现 LPR “变相降息”的同时房贷利率不降。此前我们指出， 研究助理 刘新宇 邮箱：liuxinyu@ LPR 改革的直接原因是既要引导实体融资成本下降，又要防止大幅流入房地 相关研究 产，即：利率并轨“变相降息”应是为引导资金进入实体企业，特别是制造 业和小微企业，而本次房贷新政就是旨在淡化“变相降息”影响，进行“预 1、《LPR 仅降 6BP 和央行吹风会怎么看？》2019-08-21 防式房贷利率管控”，并以首套和二套房的加点下限方式约束房贷利率下降。 2、《不是降息的降息，新LPR 的定与不定》2019-08-18 3. 短期看，新政对房地产融资影响有限，实质变数在于各个省市对于加点 3、《7 月社融缘何大降，后续怎么看？》2019-08-13 下限的具体设定，约影响银行新增贷款的四分之一。 4、《央行二季度货币政策报告的7 大信号》2019-08-11  其一，以原5 年期以上房贷利率为准进行比较测算，新贷款下限较原下 5 、《这次不一样——逐句解读 7.30 政治局会议》 限略有提高，但远低于原房贷利率的平均水平，对利率水平总体影响不 2019-07-30 大 （首套房新下限为4.85%，原下限为 4.41%，原均值为 5.44%；二 6、《专题：利率“两轨并一轨”怎么并？》2019-06-02 套房新下限为 5.45%，原下限为5.39%，原均值为5.76% ）。往后看， 近期银行房贷额度有所收紧，且央行提出新政后居民房贷利息支出将变 化不大，倾向于认为，短期内 LPR 加点幅度可能会根据当前贷款实际利 率倒算得出 （首套可能较LPR 上浮40-70BP 左右，二套可能上浮90BP 左右，各地情况有所不同）。实质变数在于各个省市对于加点下限的具 体设定，仍需密切跟踪配套政策落地。  其二，利率调整不影响银行贷款存量，但会影响约四分之一的银行贷款 增量。截至 2019 年 6 月，主要金融机构个人购房贷款余额占总贷款约 19%，这部分存量贷款利率不受影响。根据测算，2018 年一季度以来 新增个人购房贷款占新增人民币贷款比重在 20%-28%之间，也即新政 实施后银行约1/4 的增量贷款利率将面临调整。 4.关注总量之外的两点结构性变化。  其一，首套和二套存在差异，二套实际基准明显提高，首套实际下限降 为4.85% （打9.9 折），二套实际下限达到 5.45% （较原来上浮11% ）， 政策目的在于保刚需的基础上落实“房住不炒”。  其二，地区之间存在明显差异，预计上海、厦门、深圳、杭州等前期房 贷利率偏低城市的房地产市场可能面临短期利好和长期利空，此外年初 以来房价上涨较快城市加点