商业物业收费难的问题范文.docVIP

　　 　　篇一:《物业收费难的原因分析与对策》 　　物业收费难的原因分析与对策 　　物业收费难，是目前多数物业公司所面临的窘境，也是全国很普遍的现象。物业管理作为构建和谐社区的细胞，在发达的城市、地区是没有物业管理不购房的。而在内地大多数县域人们心中，物管思想却还很为被动。房子是业主买的，买房花钱就不少了，现在还交上一笔不小的物管费？为何人家不缴费，我们小区要交费？我不要你们的服务！水电费我交，我就不交物管费！你就是搞搞卫生，找几个保安看看门，要哪么多人交物管费？物管费不是开发商出吗？凡此种种，导致物业管理费收缴率低，使许多物管企业入不敷出。 　　一、当前物业收费管理状况。 　　最新抽样调查结果显示:南昌市商品房小区平均物业收费率仅为约65％。目前本市约有一半的商品房小区物业管理举步维艰。据统计，一般小区的物业收费率能达到75％，在南昌地区就属于较好的。很多物业管理企业仅能达到50％左右，基本上处于亏损状态。不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。一般来说，物业费收缴率低于80％，物业公司就难以维持正常的经营管理活动。 　　市消费者协会介绍，今年法院接到开发商、物业公司起诉业主侵犯人权和物权的案例越来越多。目前，由物管收费而引发的投诉占物管投诉总件数的80％左右。与此同时，业主状告物业公司的诉讼官司也越来越多，物管企业疲于奔命。甚至出现了多起业主与物业公司互相斗殴的案例。最有名的事例是南昌贤士花园的业主充分行使自己的权力，炒掉原来的物业管理公司，聘请了新的物管公司，一时成了南昌的新闻。 　　当物业收费难成为一种普遍现象，业主与物业公司的矛盾越来越大，诉讼官司越来越多，甚至成为一种受到普遍关注的社会问题的时候，必然有其深刻的社会背景和原因。我们必须找出其发生和存在的深层次的原因，努力从根源上解决物业收费难问题。 　　二、物业收费难的原因 　　（一）、社会对物业管理的认识还处在一个较低水平。现实情况表明，“花钱买服务”的物管消费观念在市民中尚未普遍形成，多数人对物业管理的认知还只停留在修房、扫地的程度上；在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。 　　（二）、现有的物业管理企业自身还处在一个较低水平，提供的服务不到位。由于物业管理在中国起步晚，尤其是在中西部地区，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物管费来表示心中的不满。还有一些物管公司不在管理服务上下工夫，它的管理和服务已经无法满足业主的需求了，还是“不思进取”，但管理费却照收不误，直至激起民愤拒交物管费。据《中国建设报·中国楼市》刊载的一份中国社会调查事务所日前对京、沪、穗三地房地产发展情况的调查资料显示，在与购房有关的问题中，消费者最关心、最担心的问题是物业管理服务问题，其不满意率高达90％。被调查者对于物业管理的不满意主要是物业管理公司乱收费、房屋维修不及时、防盗管理不到位、物业工作人员的服务态度不好等。不少小区的业主认为物业公司的收费不透明，不合理，乱收费，高收费，服务与收费价值不符，认为物业公司未尽到职责，因而拒绝交费。有关业内人士分析认为，目前物业管理中各类矛盾和纠纷的产生，大多与相关信息不公开不透明有关。根据《南昌市物业服务收费管理实施办法》第十七条规定，“物业管理企业要严格按照国家有关物业财务规定进行帐务处理。对各住宅的收支及成本费用要分别记帐核算。每年不少一次向业主大会或全体业主公布年度物业服务资金的收支情况。”但实际上很多企业没有做到及时公布物业费收支情况，这样不禁让老百姓质疑，因此也会造成物业收费难的问题。 　　（三）、物业管理费用的核算不清晰。据了解，南昌市有物业管 　　理企业100多家，从业人员超过6000人。实现物业管理的项目200多个，但是在这100多家物业公司中，有的物业费每平方米只要几毛钱，有的要三元多，相差如此之多，不禁让老百姓质疑，物业费标准到底应该是多少？究竟是怎么来的？有些不合理的收费可能是在前期物管过程中，开发商和物管公司制定的一些收费标准不合理，并随同业主的购房合同而延续，属于“捆绑销售”；另一方面是业主对物管收费标准知识欠缺，很多公用设施产权界定不清，物管公司有机可乘，擅自提高或者改变收费标准和内容。当业主与物管公司发生纠纷时，多数业主便以拒绝交纳物业费应对，使矛盾恶化。 　　（四）、开发商遗留问题。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善；如一些居民小区设计时未考虑停车问题，导致小区停车过于拥挤，影响居民生活；开发商的虚假承诺以及更改原设计方案