项目价值提升的五种可能性模式案例借鉴和研究资料.ppt

本报告是严格保密的。 项目价值提升的五种可能性模 式案例借鉴和研究 本报告是严格保密的。 2 可借鉴开发模式案例研究 ? 为了借鉴成功经验并启发思路，我们选取的五个可借鉴类似城 市地位案例的开发模式进行研究与总结： 案例选取原则 ? 与本项目在城市中所处区位和发展进程类 似案例； 选取案例 ? 深圳中信红树湾； ? 金地名津——金地渔农村； ? 合肥金地国际城； ? 深圳星河国际； ? 北京中信大吉项目。 案例借鉴要点 ? 项目背景、主要开发策略，成功主要手段 本报告是严格保密的。 3 中信红树湾——项目背景 规模 ? 占地面积 16.3 万m2，建筑面积 65 万m2，容积率 3.18 区位 ? 深圳湾填海区，北临华侨城主题公园，西临沙河高尔 夫球场，东接规划中的中央公园，南临深圳湾。 开发 节奏 ? 一期建面 11.1 万㎡，共 588 套， 2004 年 10 月开盘，已 100 ％销售，实现高单价 9800 元 / ㎡； ? 二期建筑面积 15.2 万㎡，共 740 套， 2005 年 9 月开盘，目前 实现销售率 97%, 实现均价 12200 元 / ㎡； ? 三四期总建筑面积 25 万㎡，共 1400 套左右。 地块背景： ? 03 年，中信以 2800 的 楼面地价接手红树湾； ? 深圳地王，从拿地到销 售各个环节均备受瞩目； ? 稀缺豪宅板块 ——红树林片区； ? 区位优势空前绝后； ? 升值潜力巨大。 创新溢价模式 ? 项目从出生就注定其将 备受瞩目，高昂的地价、 豪宅片区的特质、 3.18 的 容积率都决定了中信红树 湾的必须寻找突破的开发 模式。 本报告是严格保密的。 4 中信红树湾策划经理访谈摘要 ? 地段好，位于新兴的豪宅片区，纯粹片区，高起点，高规划，升值 潜力巨大； ? 从豪宅的推出量来看，中心区的楼盘销售已见颓势，而华侨城、香 蜜湖虽仍是热点，但毕竟供应量有限，罗湖均为旧改项目，深圳湾区 将成为 2004 深圳房地产市场的最热点； ? 中信高楼面地价拿地，成本高，深圳地王，如何获得高利润压力大； ? 当时面临问题：要确保一期快速销售，同时要保证后续的可持续销 售，速度和价格之间的平衡点在哪？项目如何在众多豪宅中脱颖而出， 建立自身的市场影响力？ ? 高品质、合理创新和营销上的高举高打，是项目的制胜要素， “湾 区物业比肩全球” ，借用国际知名湾区的生活体验，树立项目的滨海 富人社区形象以及项目和企业品牌； 本报告是严格保密的。 5 开发策略确定——面临问题 ? 项目面临的问题 置身豪宅林立红树林片区、临近众多高端项目即将投入市场的巨大 压力，红树湾项目如何突出重围，奠定其在区域的形象地位？ 创新溢价模式 中信以 2800 元 / 平米的高楼面地价拿地，如何实现项目销售颠覆性的 高价格和快速回现以实现利润并规避风险？ 问题 1 ：如何化解高地价的压力？ 问题 2 ：如何在周边区域众多豪宅中脱颖而出，建立自身市 场影响力？ 问题 3 ：如何在实现利润的基础上实现品牌的提升？ 如何运作备受瞩目的项目，实现项目品牌和企业品牌的提升？ 规划中央公 园 东南向海 景 华侨城人文 景观 中 信 红 树 湾 西南向海景 和蛇口景观 沙 河 高 尔 夫 球 场 本报告是严格保密的。 6 开发策略确定——应对策略 ? 应对开发策略 ? 借鉴东京湾设计，将海湾规划成为娱乐、休闲、购物于一身的滨海社区； ? 以大规模、巨额投资制造项目气势，造就滨海高档大盘形象。 ? 全新岭南风格园林、一期“空中院馆”、二期“空中花园街”户型和社区 规划中大量创新，提升产品细节品质和其独特风格展示社区的全新理念； ? 崭新的现代社区风格设计配合区域形象，有助于湾区物业概念的打造。 举措 1 ： 挖掘产品品质，创新高尚形象——颠覆新一代豪宅 价值评价标准实现项目高额溢价，同时兼顾面积 举措 3 ： 定位滨海大规模高尚社区，借助项目价值塑造，提 升企业品牌价值 举措 2 ： 整合周边资源并提升项目品牌价值，高形象启动， 建立竞争新规则，强势第一印象，打造国际湾区生 活理念的“高举高打”的营销方式 ? 以湾区物业理念整合周边海湾、高尔夫、旅游景区等资源提升区域形象， 形成文化的稀缺性，提升自身价值，支撑高端定位； ? “湾区物业比肩全球” ，借用国际知名湾区的生活体验，树立项目的滨海 富人社区形