乐山项目前期定位报告.pptx

日期：2012.06报告框架PART4:物业发展建议PART3：项目定位PART2：核心课题及策略PART5:资金回款计划PART1：本体及区域研究研究内容沟通思路PART1本体及区域研究 城市规划区域市场研究 本体分析东 部城市规划——总体规划为“东抑-西进-南控-北拓”北 部西 部 “岷江”成为乐山市城市发展的主轴和引擎； 乐山市总体以“东抑”、“西进”、“南控”、“北拓”为主要规划方向，同时乐山房地产亦依托“岷江”为发展主轴，由南向北；目前老城区板块发展已经十分成熟，新兴板块发展后劲十足。南 部PART1本体及区域研究 城市房产发展区域市场研究 本体分析区域市场研究——各板块产品同质化严重，同时本案所在板块仍面临激烈的竞争 区域各板块物业以高层、小高层为主；各板块间产品同质化严重，主力面积集中在80-110㎡的套二、套三户型；本案所在通江板块，目前在售项目较少，但与新城区板块之间仍存在激烈竞争。区域市场研究——各板块价差较小，本案所在板块住宅售价处于中低位水平目前成熟的老城板块和新城区板块销售价格普遍集中在4800-5800元/㎡左右，总价在为30-50万元之间； 处于岷江东岸的城东板块，由于自身强势的景观资源配套，项目定位较高，均价在5300-6800元/㎡左右，总价在35-80万元； 本案所在通江板块因在售参考项目较少，目前售价在4700-5200元/㎡左右，总价在35-60万元。区域市场研究——通江板块地缘性客群特征显著，对外客群吸附力有限PART1本体及区域研究 城市房产发展区域市场研究 本体分析本案所在区域内地缘性客群特征显著，对外吸附能力有限；区域市场产品同质化严重，市场竞争激烈，整体房价处于中低位水平；本案所在板块价值支撑不足；中等规模地块，形状方正，高地价、高容积率特征显著，在一定程度上制约着项目品质提升。总体规划为“东抑-西进-南控-北拓”，依托“岷江”由南向北发展，形成“组团式”格局；研究小结PART2核心课题及策略区域价值支撑不足竞争剧烈，陷白热化追求更高利润价值遵循风险可控原则高地价、高容积率核心课题研判案例借鉴中德英伦联邦——项目地处尚在发展之中的新川板块区域，周边具备一定配套，属新兴板块。世纪城会展中心天府软件园领事馆区新川创新科技园区中德英伦联邦——项目概况中德英伦联邦——外立面立面风格：英伦哥特式风格材质：外墙采用粗拉毛、劈开砖GRC装饰构件、石板瓦等每四层用GRC材质勾边层英伦哥特式风格立面公建配套中德英伦联邦——售楼部实景中德英伦联邦——售楼部实景图入户大堂（三段式风雨连廊）中德英伦联邦——入户大堂中德英伦联邦——入户大堂石板瓦老虎窗 / 塔尖 / 商业裙楼中德英伦联邦——建筑顶部细节中德英伦联邦——公建细节中德英伦联邦——户型参考G户型3室2厅2卫1厨建筑面积87㎡ 实得面积125㎡ 优点：约44%赠送率动静分区；超大景观阳台；室内通透，采光、视野上佳中德英伦联邦——开盘现场中德英伦联邦——开盘现场中德英伦联邦——开盘现场中德英伦联邦——销售情况2011年5月29日一期一批次开盘，712套房源当日售罄；6月22日加推192套，三日内售罄；?9月4日一期二批次开盘，当日销售460套；?10月6日一期三批次开盘，当日销售320套；5月29日开盘至2011年10月，累计销售房源超过1700套，金额超12亿元。?借鉴小结：在成都市首次出现的纯粹英伦风格的项目，极为吸引客户关注。通过外立面色彩与线条体现建筑品质，独一无二的建筑细节装饰以及公建配套，赢得在客户心目中好产品的印象。户型设计方面赠送大、得房率高，且赠送空间较实用。中铁西城——项目概况中铁西城——跃层户型C户型3室2厅2卫1厨建筑面积89.67㎡ 实得面积124㎡优点：可享受中庭景观，带景观阳台；超大面积赠送；户型方正，各房间尺寸适中。中铁西城——跃层户型E户型 4室2厅2卫1厨建筑面积113.54㎡ 实得面积158㎡优点：可享受中庭景观，带景观阳台；超大面积赠送；户型方正，各房间尺寸适中。中铁西城——跃层样板间中铁西城——跃层样板间中铁西城——开盘两小时销售95%房源，当日成交2.4亿元。借鉴小结：户型功能分区合理，各房间大小适中，在功能尺度上体现了较好的设计水准。跃层户型，客厅6米挑高，产品极具稀缺性。超大赠送，实际使用面积在建面基础上多出35-45㎡，赠送率在36%~40%；园林户型公建设施外立面核心策略——产品创新√结合项目案例：本案采用“产品创新”方式来解决突围问题，而且是成功突围；同时与市场产生区隔，我们要做的到是：唯一的、品质的、纯粹的，并注重产品的附加值！√产品创新??????PART3 项目定位市场定位项目案名定位英伦1号案名献给这座城市的跨阶豪宅SLOGAN备选案名：北城新天地、江湾半岛形象演绎产品定位鉴