机床厂项目投资决策汇报.pptx

无锡机床厂项目投资决策汇报 ;目录;一、项目简介;■□ 1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。 ■□ 2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。 2000年提出一城三区的发展战略，江宁的发展有了政策的支撑，江宁的发展开始第一次加速。 ■□ 江宁房地产市场在2001年—2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。 ■□ 2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，虽然江宁喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设施一直无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。 ■□ 2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影响下，江宁市场率先进行了结构性调整，经济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。;宗地;土地 属性;运河西路，已经通车，从宗地东侧通过;二、宗地概况; 2.2景观环境分析 周边环境良好，适合作住宅开发。 ;厂区道路一角;二、宗地概况;二、宗地概况;3.客户细分及竞品调研【客户－产品】;3.客户细分及竞品调研【客户－产品】;3.客户细分及竞品调研【客户－产品】;3.客户细分及竞品调研【客户－产品】;3.客户细分及竞品调研【客户－产品】;3.客户细分及竞品调研【客户－产品】;3.客户细分及竞品调研【客户－产品】;3.客户细分及竞品调研【客户－产品】;客户来源： a、居住在项目周边的居民。 居住在项目周边老新村或新建小区内，对目前的住房品质与住房面积都有改善需要，希望能在熟悉的区域换房置业。 b、中心区与副中心区现有居民。 目前居住在城市中心地段，希望通过购房改善现有居住条件，但为兼顾家庭小孩老人，不希望离开市中心太远，希望能在近中心区域购房。 c、无锡乡镇居民。 乡镇小企业创办者，随着经济条件逐步上升，希望能在市区购置高档住房体现面子，但市中心无合适的高档住???，希望能在本区域购房以满足需求。;客户描述： a、 企业高管或高级别公务员: 具有 “三高”，对本区域未来发展充满信心，购房对产品十分挑剔，除了希望彰显身份，还希望能突出自身的品位。 b、 私营业主: 在无锡市区或周边乡镇创办企业，目前主要住宅不足以体现其身份和让自己享受生活，希望能购房体现自己的实力，也可以让自己充分享受生活，有一定的炫耀目的，也是希望能给子女留下一份财产。 c、 外地投资置业: 对未来发展潜力看好，在此置业长线来看具有升值潜力，而短期来看则可通过租金来保证收益，购房面积不需要太大，总价压力会小一些。;客户来源： 目前居住在市区内的客户:希望通过购房为将来的孩子做准备，由于工作原因，在副中心区购房可享受周边成熟的配套和便捷的交通,外地投资客户,对稀缺地段产品的未来发展看好，购房考虑可租可售，也作为一份保值产品。 ;客户细分结论：;竞品项目名称：阳光城市花园;3.客户细分及竞品调研【客户－产品】;根据周边竞品情况，未来周边竞品价格预计将达到6800元/ ㎡左右 根据二手房情况来看，区域内价格支撑力较强 综上，可将本项目总体均价设定在6700—7000元/㎡，最终售价需通过具体的产品方案来确定;四、高端市场分析;;5.１ 强排方案 ;5.１ 强排方案 ;5.１ 强排方案 ;5.１ 强排方案 ;五、项目初步方案——方案一;五、项目初步方案——方案二;五、项目初步方案——方案三;五、项目初步方案——设计规划指标表;备注：1、若注册资本金超过3000万美金，成立公司就需要省外经贸厅批准，为节约时间，所以本项目公司注册资本定为2.3亿元以内。 2、11月底市开发获取两幅土地，获取土地前的保证金等一切费用由市开发自行解决，土地获取后暂不与国土局签订土地合同，等万科的项目公司成立后，由项目公司直接与国土局签订土地合同。同时土地证需可拆分成两张，以保证首期外资借款结汇。;六、操作模式分析;《万胜与市开发框架合作协议》主要内容：;七、资金解决方案;项目地价测算前提： 1、项目地价由五部分组成：“毛地地价、大市政教育配套费、拆迁费用、梁溪河改造费、合作方收益”，我方以楼面价2100元/平米锁定项目总地价，为8.1亿元； 2、“毛地地价、大市政教育配套费”分别为“1.44亿、0.68亿”且支付方式为“06.11付10%，06.12付10%，07.3付40%，07.6付40%”，该费用直接支付给国土局； 3、拆迁费有机床厂部分拆迁（面积194亩，按120万/亩计）和民宅部分拆迁（面积为37.5亩，按总价1.4亿计），故拆迁总价为“120万/亩