成本法+基准地价房地产估价技术报告.pdf

房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1.交通条件 估价对象坐落于天津市宝坻区老城区西北侧，东临北街、南临西 街、西临近西城路、北临近北城路，交通便捷度高，道路通达能力较 强。 2.基础设施条件 估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”，红线内“五通一平” （给水、排水、通电、通讯、通路和场地平整）。 3.环境状况 估价对象属于宝坻区中心城区二级住宅用地，三级商业用地， 距宝坻区一级商业中心—东街约 400 米，附近有宝坻百货大楼、富达 商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等大型商业网络。 二、区域因素分析 宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东 临渤海。城区西北距北京 70 公里，东距唐山 80 公里，东南距中国北 方重要的国际港口天津新港 90 公里，东距秦皇岛港 200 公里，以宝 坻为圆心百公里半径范围内有 3700 万人口，占京津冀北地区总人口 的 60%。从宝坻出发 5 小时车程范围内，可覆盖华北、东北、西北、 中原的 47 个大中型城市，辐射 3 亿人口，市场空间十分广阔。 宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场 和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路 十字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有 6 个出口；宝坻境内及周边另 有京唐、津围等 12 条国家级干道；境内铁路与全国铁路网相连；穿 越宝坻的蓟塘高速公路即将开始建设，京沪津蓟高速联络线正在规划 中；规划中的“北京--宝坻--天津城际快轨”贯穿宝坻全境，宝坻京津 通衢的地位日益巩固。 宝坻现有工业企业 5000 余家，逐步形成了轻纺服装、食品、文 体、建材、地毯、家具六大支柱产业，机械、塑料、汽车、电子、生 物制药等行业正在迅速崛起。香港合生创展集团、中国飞跃集团、大 连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝 坻，显示出宝坻巨大的“磁石”效应。以宝坻为圆心 5 小时车程范围内 拥有各类企业 65 万家，可提供电子信息、汽车、冶金、化工、生物 技术与现代医药、新能源及环保等产业所需要的丰富的配套资源。 三、市场背景分析 宝坻区具有优越的区位条件、丰实的自然资源、优美的城乡环 境以及良好的投资环境，产业结构也颇具特色，近年来，工农业发 展迅速。加大了对各类房地产的需求，房地产市场得到快速发展。 宝坻区城镇区域的改造，人们生活水平不断提高，商品房市场 得到快速发展，旧有平房需求量相对较少，估价对象所坐落区域为 宝坻县城关镇原边缘区域，生活配套服务设施相对较差，市场交易 不活跃、需求较少。 四、最高最佳使用分析 最高最佳使用是指法律上许可，技术上可能，经济上可行，经过 充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 由于本次估价的目的是房屋拆迁服务的，因此以保持现状为估价前提。 五、估价方法选用 根据关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知》（建住房 〔2003〕234 号）相关规定住宅拆迁估价一般应当采用市场比较法。 不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法。本次估价对 象均为平房，除正房外还有倒（厢）房和棚房，周围同类型房屋近期 交易案例较少，考虑到其特殊性，本次评估以成本法作为本次评估的 评估方法，其中土地价格采用基准地价修正法。 成本法，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除 折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重置价格或 重建价格是建筑物正常的价格。其具体构成包括下列内容：1、土地 取得费用；2、开发成本；3 、管理费用；4 、投资利息；5、开发利润。 基准地价修正法就是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用 有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象 宗地价格的方法。 六、估价过程 （一）住宅用地价格评估 估价对象位于东至藕塘北路；南至钱姚公路；西至西环路；北至 锡宜高速公路。本次评估采用无锡市市区基准地价更新成果。本案例 属于无锡市市区四级工业用地住宅用地，基准地价为 480 元/平方米。 1.区域因素修正 修正 影响因素 影响内容