中海上海康桥地产的项目的的策划的报告66208年.ppt

交通： 立体交通网络架构 毗邻虹桥机场，东隔外环线与长宁区接壤，南临 318 国道、延 安路高架；北接沪宁高速公路， 规划中的虹桥综合交通枢纽 配套： 成熟国际板块，国际氛围浓郁 上海美国学校、新加坡国际学校、英国学校、德法学校、韩 国学校等教育资源； 上海银涛高尔夫俱乐部、上海大都会高尔夫俱乐 区位： 城市边缘区的中高档涉外别墅区 华漕板块位于诸翟一带，西郊庄园、万科 · 兰乔圣菲的成功 开发，成功定义了中高档涉外别墅 万科红郡 — 背景环境 项目位置： 闵行华漕镇金丰国际社区北青公路纪翟路口 开盘时间： 一期 2006 年 8 月底、二期 2007 年 5 月初 总建筑面积： 5 万㎡ 开发商： 上海万科兰乔置业有限公司 容积率： 0.8 绿化率： 40% 万科红郡 — 基本信息 入住时间： 2007-12 （一期）、 2008-3 （二期） 产品类型： 联排、叠拼别墅 户型： 联排 181-243 ㎡、叠加 176-196 ㎡ 价格： 18580 元 / ㎡（成交均价）；一期报价 17000 元 / ㎡、二期 23000 元 / ㎡。 销售情况： 全部售磬、目前在售部分地下车库 诸翟公园 项目分两期开发， 总建面 5 万方， 233 套联排和叠拼 别墅。 第 1 批 第 2 批 示范单位及交房标准 二期 一期 万科红郡 — 规划 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 06-08 06-09 06-10 06-11 06-12 07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 14000 16000 18000 20000 22000 供应 成交 均价 开盘当月成交量就已达到 96% ，后续供应量一经推出就销售大半； 06 年 10 月开盘价格在 15700 元 / ㎡左右， 07 年 8 月售磬时均价达到 21800 元 / ㎡左右，上涨幅度达到 39% ，在同一时间段内推出的别墅 中，无论从价格涨幅还是成交量来说成绩都是骄人的 万科红郡 — 销售情况 红郡现象的解读 新趋势： 城市别墅崛起 为什么是城市别墅，城市别墅的市场生命力在那里？ 在 townhouse 产品成为少数人的奢侈品后，填补 townhouse 升 级后的空白，以城市别墅的中容积率满足多数人的别墅梦 1.2 容积率和 74/90 的产品限制：类别墅产品 观察和我们同类的 townhouse 发源地，在后别墅时代的新趋势。 比我们落后的莘闵别墅区： 90 ㎡花园洋房 的万科白马花园如火如荼： 顺应成功定律，扩大别墅梦的客层；从城市小富群体扩大到年轻城 市中产族群； 区位： 与闵行部分地区融和，板块呈现泛城市别墅特征 莘闵板块东、北部边缘已与九亭、泗泾以及闵行的西部部分融合，泛城市 的发展特性已十分明显。 万科白马花园 — 背景环境 特点： 沪上发展最早、规模最大、市场认知度最高的别墅聚集板块 莘闵别墅区现有别墅 10000 多栋，开发面积达 8000 多亩 经过近 10 年的发展，以及城市化的发展，莘闵别墅区成为中产阶级聚居 的第一居所。 统一的低密度建筑，开阔的自然空间，幽雅的居住氛围 项目位置： 明中路 1010 弄（明兴路口） 开盘时间： 2007-10-30 （二期） 总建筑面积： 38 万㎡ 开发商： 上海万科兰乔置业有限公司 容积率： 0.7 绿化率： 47% 入住时间： 08 年底（二期） 产品类型： 四至五层公寓、情景洋房、联体别墅 户型： 二房 102 ㎡、三房 114-146 ㎡、别墅 160- 233 ㎡、花园洋房 89-217 ㎡ 价格： 7980 元 / ㎡ （公寓均价）、 12950 元 / ㎡ （联排均价）。 销售情况： 一期已入住，目前在售的为二期 万科白马花园 — 基本信息 下 沉 庭 院 组 团 社 区 商 业 中 心 幼 儿 园 一 兆 韦 德 运 动 会 所 生 态 人 居 保 温 材 料 、 中 空 玻 璃 、 防 潮 工 艺 万科白马花园 —— 规划 万科白马花园 — 洋房房型 3 室 2 厅 1 卫 建筑面积 97 ㎡ 2 室 2 厅 1 卫 建筑面积 76 ㎡ 2 室 2 厅 1 卫 建筑面积 66 ㎡ 情景洋房 2004-06 （开盘） 均价 2005 20