房地产行业年度策略报告.pptx

—房地产行业2013年年度策略报告2012-12-20目录一、主要结论二、主题：解读城镇化，布局中西部三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股：高周转龙头+城镇化受益股主要结论解读城镇化，布局中西部 城镇化将是贯彻2013年的主题，市场将反复演绎挖掘。在我们看来，新型城镇化的重点在中西部区域、县级市与乡镇。受益的地产股包括：金科股份、华夏幸福、南国置业。楼市复苏初期 年末的暖冬提示小阳春行情值得期待。刚需足以支撑市场，而库存正逐步被消化。结构性特点越发明显：小户型自住型产品供不应求，大户型投资型产品去化艰难。维持超配，推荐“白马股”+“城镇化” 维持地产股超配建议。个股推荐：保利地产、荣盛发展、金科股份、华夏幸福、南国置业。 目录一、主要结论二、主题：解读城镇化，布局中西部三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股：高周转龙头+城镇化受益股解读城镇化，布局中西部城镇化的战略意义不言而喻 中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化；协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择（李克强）城镇化的侧重点在中西部 在城镇化进程中，要把加强中小城市和小城镇建设作为重点。在中西部地区，以县城为基础积极发展中小城市（李克强）多种路径寻找受益地产股 从区域的角度，重庆、武汉、长沙、西安等城市有望成为中西部的核心城市；从类别的角度，除了住宅以为，工业地产、旅游地产、城市综合体开发商也将从中受益。目前，我们认为最符合城镇化主题的地产股有：金科股份、华夏幸福、南国置业。城镇化主题正在不断升温资料来源：中国银河证券研究部关于城镇化的几个概念城镇化的定义 是指/view/56057.htm农村人口转化为/view/522390.htm城镇人口的过程。反映城镇化水平高低的一个重要指标为城镇化率，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。城镇化是人口持续向城镇集聚的过程，是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。当前，世界城镇化水平已超过50%。城镇化与城市化有何差别？ 在英文中是一个词：Urbanization；但在中文中，有细微的差别：城市是City，而城镇是Town。在我们看来，中央采用城镇化而非城市化的表述，意在突出农村。 城市化的历史城市的最早出现始于旧—新旧石器时期；到17世纪，城市扩张的动力来自商人；但只有到了19世纪，工业革命的诞生使得人口在城市集聚，出现了快速城市化的现象。19世纪的工业城市化，与技术革新密切相关，尤以英国的工业革命和美国的铁路时代最为典型。20世纪，北美的城市化出现了大都市圈现象（Metropolitan Area)，并出现了住房问题和贫民区等负面的后果。20世纪的中后期，在第三世界国家出现了城市化加速的现象，包括：拉美、东南亚、中国和韩国。 李克强关于城镇化的论述城镇化是我国最大内需潜力之所在。城镇化的过程是农民转为市民的过程，这意味着消费观念的更新和消费结构的升级，意味着巨大消费潜力的释放。城镇化过程中农村富余劳动力向城镇转移，还意味着劳动生产率的提高，意味着经济发展质量和效益的提升。推进城镇化，应当坚持城市发展与产业成长“两手抓”，把城镇化与调整产业结构、培育新兴产业、发展服务业、促进就业创业结合起来。要引导产业向城市和园区集中，促进企业集聚发展。服务业是城镇就业最大的容纳器。 推进城镇化需要深入研究一些重大问题城镇化战略问题。城镇化布局既要遵循经济规律，也要考虑国家安全。如何在中西部一些发展条件较好的地区，加快培育新的城市群、形成新的增长极，值得认真谋划和推进。怎样找出有效的办法，积极挖掘现有中小城市发展潜力，更好发展小城镇，把有条件的东部地区中心镇、中西部地区县城和重要边境口岸逐步发展成为中小城市，也是一项紧迫的课题。土地利用问题。人多地少是我国城镇化的最大制约因素。户籍改革问题。各类城市如何根据综合承载能力和发展潜力，科学制定农民工落户条件，实行差别化户籍政策，需要做进一步研究探索。资源支撑问题。能源资源不足是我国的一个基本国情。生态环境问题。如何在城镇居民中推广绿色生活方式和消费模式 城镇化与房地产城镇化使得农民进城变为市民，从而带来了对住宅的大量需求。在中国正在逐步进入老龄化的阶段，城镇化将成为一股对冲的力量。城镇化产生的新市民的财富和收入都远低于城里的居民，这就要求政府为其提供解决方案。对开发商而言，如何通过低成本的租屋和小户型的居屋，是对其核心能力的考验。除了农民进城以外，建设新市镇是城市化的另一条道路。在农村转变为市镇的过程中，土地价值将大幅提升。率先进入的开发商将从中受益。城镇化过程中，各地将因地制宜发展各自的优势产业，建设工业园区，这可能为专业的工业地产商提供商机。城镇化将带动服务业（包括零售业）的发展，这也将为相关的开发商提供机会。 受益于城镇化的地产股与住宅开发相关：金科股份—