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项目概况 项目名称 爱特购物中心 项目位置 和平西路238号 建筑面积 1.5万㎡ 商业形态 百货 项目周边状况 北临和平西路交通方便，周边商业氛围浓厚 经营状况 较好 档次 中档 业态分布 男装、女装、休闲装、运动装、内衣、家居用品等 爱特购物中心 1、衡百之后的后期之秀 2、经营业态层次分明 3、经营管理较好 4、购物环境较好 5、人流量密集 6、因为老商业建筑，商业设计较旧，购物环境较为狭窄。 整体特点：爱特百货的开业催生新商圈的形成，一定程度上打破了“衡百“的垄断地位。 租金情况：周边临街商铺租金情况为1.5-2.5元/㎡/天。 经营模式：商场经营为扣点式一般为23%，根据商户的不同略有调整。 目前经营状况良好，没有空闲铺位。计划拓展二期。 综上所述可以看出目前衡水市百货业态的发展前景广阔，市场正朝着细分、专业化的方向发展。衡百在一定时期内的龙头地位不可撼动。94年成立的爱特购物中心凭借良好的硬件设施，较高的品牌成为继衡百之后中端人群的另一消费场所。02年的扩建重装使爱特仅次于衡百，成为年营业额2亿元左右的营业大户。 爱特，首先没有衡百的拥挤与嘈杂，没有衡百的设施陈旧。虽说业态布局仍旧是混乱，人流动线依旧不清晰，但是通道宽阔，货品种类齐全，视野开阔。由此看出爱特正在提升自己向中高端商业迈进。预计爱特购物将是未来区域中高端商业的代表，而信发商厦则是物美价廉的低端百货的典型。客群各取所需，根据各自的需求有目的进行消费。 商圈分析总结： 总结1：体量、市场定位、功能定位 区域百货业态与商街共存，并有少部分在售商业，我司从区域百货、商业街等现存业态分别从体量、定位、业态、价格、经营管理等几方面进行分析。 百货业态 项目名称 类型 建筑面积（㎡） 市场定位 功能定位 百货大楼 百货 7.2万 中端百货 购物、快餐 爱特购物中心 百货 1.5万 中端百货 购物、快餐 信发商厦 百货 2.7万 低端百货 购物 体量、市场定位、功能定位分析 市场供应对于消费力前景预估较为保守，商业供应体量近年来未见突破。 中端百货领导市场主流，高端时尚购物消费被分流。 各项目功能清晰，消费群体定位明确。 百货业态 总结2：客群、经营模式、辐射范围、人流量分析 客群、经营模式、辐射范围、人流量分析 项目名称 客群 经营模式 辐射范围 人流量 百货大楼 中高收入人群 统一经营 立足衡水市 辐射整个衡水地区 日均人流量 5600人左右 爱特 购物中心 中高收入人群 统一经营 立足衡水市 辐射整个衡水地区 日均人流量 3000人左右 信发商厦 中低收入人群 统一经营 以市区人为主 借力衡百 辐射整个衡水地区 日均人流量 1500人左右 收入差异引发客群差异较大 区域百货业态以统一经营为主，保证项目品质稳定，加强消费群体归属感。 品牌号召力影响辐射区及客流 百货业态 总结3：经营模式及销售收入情况分析 经营模式及销售收入情况分析 项目名称 经营模式 销售收入（亿元/年） 百货大楼 联营扣率 2.5 爱特购物中心 联营扣率 2 信发商厦 联营扣率 1 区域百货业态租金以流水倒扣形式为主 各商业收入稳定，消费者归属明确 百货业态 百货业态特征综述 特征 说明 商业布局——城市中心化 百货业态基本位于市中心最繁华地段，使购物与出行的易达性得到充分体现。为商业环境的可持续发展奠定良好基础。 商业档次——品牌差异 各百货商场之间同质化现象严重，目前通过品牌档次差异来分化消费群体，也有同质产品竞争。 经营模式——传统模式经营状况稳定 目前消费人群各有归属，各商场在传统的经营模式下保持着稳定收入，但新的大型综合商业的出现或连锁商业的发展都将使收入情况随之变局。 商场功能——功能单一，布局混乱 以零售为主，缺少相关辅助业态。并且平面布局不合理，人流动线不清晰，降低客群购买欲望。 购物客群——目前以满足基本需要为前提 商场购物人群特征明显，以在职公务员及社会地位相对较高者居多，因而“面子消费“成为百货业主要收入支柱。 商业市场总结： 整体定位 商圈分析 1、商业环境急需改善，商业经营管理亟待升级 衡水目前的商业物业业态同质化严重，购物环境较为狭窄，商业设施落后，停车场紧张，布局缺少变化，建筑及设计档次低并且千篇一律。百货商场多而集中商业业态趋于雷同，商业管理较为松散，布局及商业动线设计混乱，商业经营管理水平急需升级。 。 2、缺乏集中型餐饮娱乐区 （1）、无现代化影院； （2）、缺乏电玩游戏体验场所； （3）、餐饮业态不集中，处于有点无线、无面的状况。 3、缺乏城市活力元素 （1）、建筑立面较为落后，没有现代商业视觉享受； （2）、建筑结构较为传统，多为单纯购