某某商业项目提报.pptx

;序 第一篇：市场篇 五对矛盾：业态论证及建议 项目定位 产品建议 业态划分 关注要点 第二篇：租售策略篇 经营管理 租售策略 招商策略 销售建议 第三篇 案名建议 ;在我们的生活空间越来越趋向“大同”的今天， 都市，已成为一杯杯鸡尾酒。 经无数东西的混合调制之后， 变幻出莫测的颜色和味道， 又到哪里去追究它的原味与本色？ 只有城市经典， 拥有在岁月里典藏很久的佳酿。 葡萄酒、香槟、伏特加、白酒、清酒。 无论什么都拥有不容更改的原味与本色。;第一篇;在一个拥有丰富历史经典的城市 在一个流失城市经典的城市 创造一个属于现在及未来的城市经典！;五对矛盾;●位于老城西北角，消费者认可度低 ●在城市未来体系中非重要角色 ●周边大环境好 ●周边大量居住区档次低、年代早;城市商业规划;出 路;榜样之文化;手段;矛盾二：集中的供应Vs饱和的市场;部分代表餐饮分布与分析;;镇江休闲娱乐商业分析;业种;【 普通消费者主要的休闲娱乐方式为KTV、棋牌 【 酒吧、咖啡、茶艺等休闲方式市场占有率低 原因分析： 【 酒吧经营差是因为此种业态的主要消费客群为收入尚可的年轻白邻阶层，镇江目前白邻阶层少 【 咖啡、西餐等由于目标客群总量少，故经营情况一般 【 高端、有特色茶艺有需求，市场缺少此类经营场所 ;机会与手段;名称;;●区域商业总体量较大，经营以水产品为主 ●商业档次从东至西逐渐降低 ●区域商业以目的性消费为主 ●区域市场缺少规模性休闲类商业，存在市场机会点 ;●市场如此说： 镇江缺少特色综合性商业项目！ ●经营者如此说： 金水湾总经理—— 客人们吃完饭有时不知道接下去干什么！ ●消费者如此说： 某私营企业老板—— 外地客户来经常不知道能带他们去 哪里坐、哪里吃、哪里玩、哪里住！;机会： 镇江当前餐前、餐中、餐后服务脱节！;出路;手段;矛盾四：留不住的消费Vs长时间的消费;出路;矛盾五：三分钟消费热度 Vs持续消费;出路;手段;项目定位; ●档次定位： 中档消费水平，高档消费环境！ ●形象定位： 镇江城市经典，镇江商业坐标！ ;客群定位;住宅客群：价格???地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套 商业客群：地段、价格、后续管理、开发商实力、资产增值 商业客户更关心投资潜力;产品分析;产品与业态;建议业态、业种组合;业种分布表;业态时间区;产品建议步行街建议;●内街风格较外街可更具统一性 ●内街店铺较外街面积小、面宽窄，利于销售。;单体设计时，在保证历史建筑元素、建筑主色调前提下，入口的设计、大面积玻璃、鲜艳颜色到处运用能较好的将现代元素溶入其中。;项目入口;景观;小品;休憩;商业地产项目的配套设施功能需求多元化 ;户型面积;业种;餐饮类设计时应考虑的其他关注点： 1、热加工间争取双面开侧窗 2、设天窗排气 3、拔气道的合理设置 4、将烤烙间与蒸饭间单独分隔 5、地面排水考虑——1%左右坡道、易于清洁的明沟 6、洗手间位置及数量的合理设置;产品其他建议;第二篇;在我们解决了“做什么？”我们需要思索——经营管理！招商！销售！;;经营管理;经营管理;具体服务的内容是什么？;经营管理;经营管理;;关于租售配置 （租售什么） 关于租售的对象（租售给谁） 关于租售的策略（怎么租售）;沿街内街商铺之开发模式—— ; 单体商铺之开发模式—— ;庭院商铺之开发模式——; 上述项目招商与销售的配比，非一成不变，我们将根据项目实际操作中的招商与销售情况，随时进行整合，以便能使项目开发价值最大化; 依据业态定位，根据镇江经济高速增长及项目区域定位对商家的吸引，我们来确定有可能进入本案项目的招商对象! ;江苏菜;关于租售对象;四川菜; 购买客群是由销售的产品确定的。根据项目不同物业销售， 我们主要投资客群主要有： ;投资物业：产权客栈 私营业主 行政单位领导 高级白领 对项目投资潜力看好者 ;投资物业：单体商铺 富有私营业主 行政单位领导 部分自营者 ; 当我们解决了前两个问题后，我们现在着手来解决租售策略。主要把握有以下两点：;招商入市原则 根据项目工程节点安排 项目定位正式确定后 意向主力店确定后 ; 销售入市原则;; 招商总思路;造就“镇江第一店”、“百年老店”的意义： 确立市场地位的成为商业新坐标、城市经典 “镇江第一店”不单是指确立项目在镇江的第一品牌地位，同时也是知名品牌落户镇江的第一间分店，进一步奠定项目市场地位。 “百年老店”又能确立项目的文化内涵，充分诠释文化休闲餐饮的榜样。 主力店效应尽善发挥 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，确定“镇江第一店”、“百年老店”为