城中村改造面临的主要问题和基本对策——河北省城中村改造的调查与思考.doc

城中村改造面临的主要问题和基本对策——河北省城中村改造的调查与思考 届 城中村馥造面临的 重要问题和基本对策 河北省城中村改造的调查与思考 ■ 朱正举 于文学 城中村是城镇化过程中特定历史阶段的产物。这些城中 也很高。据衡水广厦开发公司负责人介绍,衡水市前里马村 村已经被城市建设用地包围,但在空间形态、土地权属、户 的拆迁改造,综合考虑拆迁补偿成本和预期的房价因素,建 籍管理、经济体制等方面,仍然保留着农村模式。多年来, 筑容积率达到 . 才能保证必要的盈利。据爱地房地产开发公 城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工人员等方面 司负责人介绍,石家庄市小沿村开发建设的容积率达到.才 发挥了一定的积极作用,但随着城镇化进程的加快,暴露出 可能盈利。承担石家庄市东三教村二期城中村改造任务的泰 的问题也越来越多。一是人居环境差、公共设施和基础设施 丰房地产开发公司,虽然已经完成拆迁,但至今没有与市国 配套不足,严重影响了城市形象和城市整体功能的发挥。二 土资源局签订土地出让合同。理由是按照目前的拆迁成本, 是土地利用效率低下,在土地资源紧张和土地政策从紧的情 给出的 .容积率将使项目亏损,要求进一步提高容积率。 况下,占用了大量用地指标。据调查,河北省城中村的建筑 根据国家《城市居住区规划设计规范》,河北省大部分城 容积率普遍在.到. 左右,集约利用程度很低。三是城市管 市处于Ⅱ类建筑气候区,高层住宅建筑面积净密度不宜超过 理薄弱,存在公共安全、社会治安等诸多隐患。 . ,住宅建筑净密度不应超过 %。按照这样一个标准,考虑 加快城中村改造是一件利在当代、功在干秋的大事, 配建公共服务设施、绿地、道路的因素,折合建筑容积率大体 也是贯彻党的十七大精神、落实科学发展观和构建社会主义 为.。除非在符合城市营体规划的前提下有大型商业、金融、 和谐社会的重要体现。近年来,特别是开展城镇面貌 年大 宾馆等公共建筑项目,大部分的城中村改造以后仍以住宅建设 变样工作以来,河北省个设区市普遍加快了城中村改造步 为主,这就意味着改造后的容积率不宜超过 . 。如果超过这个 伐,目前已经完成改造的城中村有 个,还有 个城中村 容积率标准,其规划布局和空间环境水平是没有保障的。同时, 正在实施改造,取得较好的效果。但是,从调查情况来看, 由于相当一部分城中村处在城市的中心区,一味提高城中村开 当前城中村改造还面临一些问题: 发建设的容积率,势必使得中心区开发强度越来越大,空间更 加拥挤,交通更加紧张,不利于城市用地布局的结构性调整。 一 特别是在大城市,传统的大城市病问题会曰益突出。 、 拆迁补偿标准把握不合理 有的城市没有把照 页村民利益和降低拆迁成本结合起来, 增加了上地收储和开发建设的难度。如石家庄市的宋营村,按照 三、对城中村改造的任务目标把握 拆迁补偿方案,平均每户补偿 .套平均每套约 方米 ,如 不准确 果平均每户宅基地按.分 折合成货币计算,平均每亩地的拆 部分城市将年的城中村改造任务片面理解为拆完建完, 迁补偿成本约万元;东里村改造后,按照规划设计方案总建 全面完成开发建设,急于求成。在这种心态下,一方面过分 设量为万平方米,其中有 平方米的建筑面积用于回迁,相 迁就被拆迁户的利益诉求,大幅度提高拆迁补偿标准;另一 当于用一套商品房背负套回迁房的成本。再如衡水的前里马村, 方面过分迁就开发商的利益诉求,大幅度提高开发强度。同 按照拆迁补偿方案,平均每亩地的拆迁补偿成本为万元。 时,急于拆完建完,也没有实现土地收储的目标。 二、开发建设容积率偏高 四、对城中村改造的标准理解不全面 在很多城市,开发企业为了弥补过高的土地成本和保持 主要是片面注重空间形态的改造,没有同步实现土地性 利润空间,往往在容积率上与政府讨价还价,一些城市政府 质、人的身份、管理体制、社区文化的转变。除个别城市和个 为了鼓励房地产企业参与开发,规划设计条件给定的容积率 别村庄外,已经启动的城中村改造项目,基本采取原地回迁 『城 乡 建 设 方式,原来的城中村农民还将继续居住在一个村落式的社 筹运作,打捆进行招拍挂。借鉴重庆的做法,严格限制主城 区中,农村集体资产仍然存在。在原地回迁和集体资产分红 区旧城改造中原址回迁户的比例。把城中村改造项目的开发 两个背景下,大家还是住在楼房里的“农民”,还是一个新 强度,控制在国家规范确定的合理区间内,并适当提高新区 的“城中村”。 开发的容积率。让开发企业以新区开发的高利润率补城中村 解决上述问题,应当把握好以下几个方面: 改造的低利润率, “堤内损失堤外补”,以保障其参与城中 村改造的积极眭。三是要切实加强城中村改造的规划管理, 一 、 合理确定城中村拆迁补偿成本 严格依照城市总