房企信用分析方法与关键.docx

内容目录 房地产行业情况 4 行业定义和特征 4 行业发展的历程回顾 6 地产债市场回顾 9 房地产企业信用分析 12 房地产住宅开发企业的风险特点 12 房地产住宅开发企业的信用分析框架 13 基于信用框架下的偿债能力指标选择 15 房企偿债能力分析指标：静态短期视角 15 调整后的流动性指标 16 调整后的 EBIT 利息保障倍数 17 房企偿债能力分析指标：静态长期视角 18 净负债率 18 可动用资产对全部债务保障率 18 房企偿债能力分析指标：动态视角 19 现金流出：投资风格 19 现金流入：销售回款 20 现金流入：融资能力 25 Top50 房企打分排名 27 风险提示 28 图表目录 图表 1：房地产行业的产业链条很长 4 图表 2：房地产细分行业 5 图表 3：房地产行业集中度快速提升（单位：%） 6 图表 4：各梯队房企盈利能力情况（单位：%） 6 图表 5：我国房地产行业发展四阶段 6 图表 6：房地产销售价格指数（%） 7 图表 7：住宅价格指数走势与房地产调控政策变迁 7 图表 8：2005 年 7 月以来主要房地产调控政策梳理 8 图表 9：今年以来发行地产债各评级发行情况（单位：亿元、年） 9 图表 10： 2020 年各属性地产债规模与平均估价收益率（单位：亿元、%） 9 图表 11：今年以来 Top200 房企发债情况（单位：亿元） 9 图表 12：今年发行地产债较全体产业债超额利差情况（单位：bps、%） 10 图表 13：今年发行AAA 地产债较AAA 产业债超额利差情况（单位：bps、%） 10 图表 14： 2020 年房地产开发企业主体评级上调情况（单位：亿元） 10 图表 15：房地产开发企业违约情况（截至 2020 年 6 月 18 日） 11 图表 16：各行业违约债券余额情况（单位：亿元） 11 图表 17：各行业违约发行人个数情况（单位：个） 11 图表 18：部分两地发债企业债券发行情况 12 图表 19：房地产企业信用基本面分析框架 14 图表 20： Top30 房企企业属性（单位：家、%） 14 图表 21：房地产企业文化分类 15 图表 22：房地产企业偿债意愿分类 15 图表 23：Top50 房企传统流动性指标表现（单位：倍） 16 图表 24：调整后的现金类资产-流动负债保障率 17 图表 25：Top50 发债房企 EBIT 利息保障倍数（单位：倍） 17 图表 26：典型房企杠杆率和增长情况 18 图表 27：可动用资产对全部债务保障率 19 图表 28：房企投资风格（单位：倍、%） 20 图表 29：房企土地-现金转化：“潜力”和“能力” 20 图表 30：不同层次房企土地储备面积与增量（单位：亿元、万平方米） 21 图表 31：土地储备与增长潜力 22 图表 32：房企对应土储分布 23 图表 33：土地储备分布：一二线城市占比和权益占比（单位：万平方米） 23 图表 34：样本企业土储权益占比 23 图表 35：典型企业拿地面积与土储权益占比（单位：万平方米） 24 图表 36：顺周期：盈利能力指标 24 图表 37：逆风周期：房企的安全边际和回款率 25 图表 38：不同银行授信余额（单位：亿元） 26 图表 39：Top50 房企表内融资成本 26 图表 40：房地产企业信用打分体系 27 图表 41：信用打分模型得分前 20 名房企 28 房地产行业的产业链条很长，对市场影响很大，对宏观经济带动作用强，产业链条上对GDP 贡献远大于其行业自身（贡献占近 1/4）。因此，房地产行业研究意义重大，是宏观基本面分析的核心，也是债券市场研究的主旋律。本文是地产债专题研究系列的第一篇， 首先，通过回顾行业情况，深入分析行业模式及产业链上下游情况。其次，梳理了年初以来地产债市场情况。再次，根据房地产行业特征和本质来搭建房企的信用分析框架， 并对框架各部分逐一拆解，找到相对有效的指标进行企业间比较，展现业内主要企业全貌。 房地产行业情况 行业定义和特征 房地产行业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是一个历史悠久的行业，起源于唐朝，那时的房产经纪人又叫“房牙子”，从事的是最初级的土地贸易活动。发展至今，房地产行业因其长链条、多品类、多利益方等特点，成为了国民经济的重要支柱产业，同时，又具有高投入、不易交换、顺周期等特点，兼具商品和金融属性。此外，近年来行业内竞争格局表现出的头部化特征也越来越明显。 长链条：从完整的房地产开发链条来看，需经历“拿地-开工-预售-竣工”以及竣工后室内装修、家具大件安置等活动，才可拎包入住或商业使用。上游来看，土地的获取离不开银行等