土地增值税清算规程参考资料.ppt

纳税人主张 土地增值税的扣除项目金额由《预售许可证》上标注 的“总可售面积”承担。 税务机关处理 1 、该纳税人建成的地下停车场虽不允许销售，但其产 权并未归业主所有，也不无偿移交给政府、公用事业单 位用于非营利性社会公共事业，属开发商拥有或控制的 资产，其发生的扣除项目金额，不得在当期已销售收入 中扣除。 2 、政策依据 国税发〔 2006 〕 187 号第四点：“房地产开发企业开发 建造的与清算项目配套停车场等公共设施，按以下原则 处理： 1. 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费 用可以扣除； 2. 建成后无偿移交给政府、公用事业单位 用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣 除”。 开发产品的审核 32 2 开发产品的审核要点 一、房地产开发经营业务 1 、土地的开发 2 、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、 附着物、配套设施等开发产品 二、开发产品是成本费用或扣除项目金额的承担 者 三、开发产品以建筑面积为基本计量单位（一般 采用平方米表述） 33 2 开发产品的审核要点 四、基本原理 1 、单位开发产品成本费用或扣除项目金额 = 总 成本费用或总扣除项目金额÷开发产品 总建筑面 积 2 、已售开发产品成本费用或扣除项目金额 = 单 位开发产品成本费用或扣除项目金额×已销售开 发产品建筑面积 34 2 开发产品的审核要点 五、实际运用 1 、单位开发产品成本费用或扣除项目金额 = 总成本费用或总扣除项目金额÷开发产品 总 可售建筑面积 2 、已售开发产品成本费用或扣除项目金额 = 单位开发产品成本费用或扣除项目金额×已 销售开发产品建筑面积 35 2 开发产品的审核要点 六、“可售面积”的把握 1 、狭义的可售面积 = 《预售许可证》标注的“可 售面积” 2 、广义的可售面积 = 总建筑面积 - 产权属于全体 业主所有的建筑面积 - 无偿移交给政府、公用事 业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积 3 、土地增值税清算过程中扣除项目的承担者应 为广义的可售面积。包含虽不得对外销售（无法 办证），但归开发商所拥有或控制（有限或不完 整权利）的建筑面积。 36 2 开发产品的审核要点 七、总建筑面积的数据来源—— 总产权登记 面积或实测面积 八、“不可售面积”的确定—— 实际移交 九、移交滞后的对策 切忌直接使用狭义的可售面积 37 2 审核开发 产品建成情况 竣工验收 建筑面积 扣除项目金 额的承担者 不承担扣除项 目金额的建筑 面积 《预售许可证》 确认的可售面积 虽未经销售许可但 归开发商拥有或控 制的建筑面积 建成后产权归 全体业主所有 的建筑面积 建成后无偿移交 给政府等部门的 建筑面积 38 2020/4/7 开发产品审核 审核要点 审核资料 1 、审核总建筑面积：审核立 项文件、各类许可证、竣工 验收材料、测绘报告、预先 登记等资料中的建筑面积； 2 、审核不可售面积： （ 1 ）审核建成后无偿移交政 府或非营利机构的建筑面积； （ 2 ）审核建成后归全体业主 共同所有的建筑面积； 3 、审核可售面积：可售面积 = 总建筑面积 - 不可售面积 1 、国家计划主管部门（发改委或 计委）的项目立项文件；规划主 管部门的《建设用地规划许可 证》、《建设工程规划许可证》； 《建设工程项目竣工综合验收备 案证明》；专业机构的《开发项 目测绘报告》；房管部门的《预 先登记证书》。 2 、房管部门的《预售许可证》； 不可售面积的证明材料：开发企 业书面报告、无偿移交相关部门 的《移交文书》、建筑面积归全 体业主所有的确认资料 39 2 转让收入审核 转让房地产并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币 收入、实物收入和其他收入。 — — 《条例》第五条 1 、货币收入 －－纳税人转让产权取得的现金、银行存款、 支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、 企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房 屋产权而向取得方收取的价款； 2 、实物收入 －－纳税人转让产权而取得的各种实物形态的 收入如钢材、水泥等建材、房屋、土地等不动产等。 3 、其他收入 －－纳税人转让产权而取得的无形资产收入或 其他具有财产价值的权利如专利权、商标权、著作权，专有 技术使用权、土地使用权、商誉权等。 40 2020/4/7 收入总额 1 、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国 税函 [2010]220 号）第一条： 土地增值税清算时，已全额开具 商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发 票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与 有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款 的，应在计算土地增值税时予以调整。 2