2020年上半年北京房地产市场回顾及展望.pdfVIP

2020 年第二季度，中央商务区的三星大厦竣工交付，新增 90,000 平方米写字楼租赁面积。受 疫情防控影响，部分新项目延期入市，上半年新增供应总量仅为 121,000 平方米。随着租赁活 跃度的回升，前期受抑制的需求本季逐步放量，市场上甲级楼宇可租面积的增加为租户升级需 求的释放提供良机，二季度甲级写字楼净吸纳量为19,400 平方米，率先转正。而乙级楼宇仍出 现较多的非传统金融、专业服务及消费服务等企业的退租和缩减面积案例。需求方面，科技行 业较为活跃，特别是线上教育和游戏类企业呈现积极扩租态势；此外，医药企业升级搬迁和扩 租需求亦较为显著。在可租面积增加，疫后市场需求仍待继续修复的情况下，本季租金报价跌 至每月每平方米 420.5 元，同样本环比下降 1.2%。下半年，708,000 平方米的新增供应将集中 入市，在进一步激发搬迁升级需求的同时，预计短期内上升的空置率仍将对租金保持下行压力。 “疫情反复的不确定性以及今年的经营成本压力仍在抑制市场新租需求，使得当前租户和业主 双方均以续租谈判为重心。但随着疫情逐步得到控制，优质楼宇租金高位回落将释放潜在需求 和强化租户升级搬迁的信心。与此同时，市场各参与方如可群策群力，解决集中大面积的、可 拎包入驻的办公供应缺口，满足部分大型企业快速扩张和整合的需求，市场由危转机将指日可 待。” 本季度新交付两个项目，分别位于北清路和大兴生物医药基地，合计为市场带来 106,300 平方 米的供应，上半年总新增供应量已达 503,100 平方米。本季商务园区需求对比第一季度出现复 苏迹象，尤其是亦庄和北清路板块新租交易活跃，软件和线上教育为代表的 TMT 和生物医药 类企业分别贡献 73%和 18%的新租面积。但其他子市场则出现了一定的退租，多为一些经营不 善和搬迁的TMT 、消费品制造业和线下教育类租户，致整体市场录得净吸纳量为-6,200 平方米， 同时空置率继续上升至 22.3%。受疫情与行业波动的持续影响，整体市场平均租金报价同样本 环比下降 1.1%，录得每月每平方米156.8 元。下半年预计有 788,900 平方米的新增供应交付， 市场将继续面临较大去化压力。但随着疫后国内经济逐步恢复，成长潜力佳的新经济如移动互 联网、线上教育等行业租户的扩租、换租需求有望率先释放，预计业主继续采用灵活的租金策 略以锁定优质租户。 “今年将迎来以主要商务园区为代表的北京外围办公区域的新增供应高峰年，新项目遍布海淀 上地、北清路、朝阳电子城、丰台科技园、亦庄、顺义、大兴和石景山等各个区域。外围区域 日益完善的基础配套设施和办公环境，为高精尖产业和一些对租金成本较敏感，需求面积较大 的企业进行搬迁、整合和扩张提供更多元化的选择。” 2020 年第二季度，北京没有新增零售物业项目。五棵松卓展购物中心停业改造。商家复商复 市，政府推行了发放消费券等促消费举措，客流逐渐恢复。但疫情的反复，对京南地区商业客 流再次造成短期冲击。加之餐饮、快时尚、教育与娱乐等业态关店现象进一步显现，本季空置 率环比上升1.3 个百分点至8.6%。美妆、运动服饰、新能源汽车和3C 品牌率先恢复扩张活力， 数个国际品牌重启其北京首店计划，如：太古里的 United Tokyo、Public Tokyo，世贸天阶的 Tim Hortons ，国贸商场的Peet’s Coffee 。在空置上升的压力下，购物中心首层平均租金同样本 环比下降1.6%，报每天每平方米36.9 元，预计未来仍有进一步下降的可能。下半年，将有三个 新项目计划入市，总体量约220,000 平方米。 “北京持续的严控防疫措施，在短期内不可避免会对实体商业客流和经营恢复进程造成影响。 业主方去化空置面积压力加大，品牌方拓展意愿普遍减弱，但也为新品牌进驻北京市场提供了 机会。针对特殊时期，业主除了为租户提供短期减少租赁成本的过渡性方案，还可在租金模式、 联合推广和数据分享等方面大胆尝新，发展和品牌之间“利益共享，风险共担”的新型合作关 系。” 2020 年第二季度无新增项目交付，上半年新增供应总量为 80,000 平方米。疫情中北京优质仓 储市场的韧性凸显，连续两个季度录得正吸纳，二季度为15,400 平方米，整体空置率环比回落 0.4 个百分点至 5.6%。顺义空港、平谷新增需求最为活跃，录得来自第三方物流和医药类企业 共计约74,000 平方米的新租、扩租交易；而另一方面，亦庄、大兴京南、房山板块受到快递快 运公司退租和电商迁往自建库影响录得负吸纳。整体租金报每月每平方米49.9 元，环比持平。