2020年上半年成都房地产市场回顾及展望.pdfVIP

上半年，天府国际金融中心南塔和万科文创大厦交付带来约12万平方米的新增供应。由于疫 情期间的管控措施及企业视宏观环境变化对租赁策略的相应调整，上半年净吸纳量仅录得 7,600平方米，较去年底下降96.8%。然而，随着第二季度疫情得到控制与经济企稳，企业 信心增强，需求实则呈复苏态势，净吸纳量由负转正录得7.2万平方米，居全国第四。 疫情对租赁活动的影响令市场整体空置率较去年底上升1.1个百分点至21.6% ；业主通过以 价换量激活需求的同时，市场平均租金较去年底下跌1.6%至82.7元每平方米每月；其中甲 级写字楼平均租金下跌1.3%至99.9元每平方米每月。 疫后，企业风险管控加强，致使租户租赁决策周期加长；同时租户对成本的控制，导致乙级 写字楼需求占比五年来首次超越甲级写字楼。而 TMT 行业中的“在线+”企业成为主要去化 来源。 甲乙级写字楼在面积去化上表现有所分化。受益于经济逐步复苏催生本土小微企业发展、在 线教育行业迅猛扩张以及企业加强成本控制等因素，上半年乙级写字楼净吸纳量五年来首次 超过甲级写字楼；甲级写字楼租户品质管理更为严格，中大型租户谈判周期更长、企业房地 产内控和决策更为严谨，疫后重启相对缓慢，下半年有望逐渐加速。此外，鉴于当前宏观经 济的不确定性，企业对于房地产的成本控制和灵活性诉求提升，从而寻求联合办公、精装房 等灵活办公解决方案。从这一意义上说，疫情或将加速写字楼租赁需求向多元化、全生命周 期化发展，需要业主在资产管理和租赁策略方面作出应对。 新经济周期下，新兴细分行业迎来风口或将成新动能。按行业看，TMT 、房地产建筑及专业 服务业为上半年前三大需求来源，分别占比 45.2% 、10.9%及 9.8%。如若按企业主营业务 领域看新增需求中“在线+”租户的占比，发现消费服务与教育、文体娱乐、及零售贸易行业 线上渗透率最高，且上半年需求增量显著。其中，上半年头部在线教育企业在蓉积极扩张， 选址集中于乙级写字楼和非标物业；未来仍有可观成长空间，但需求的可持续性取决于疫后 商业模式调整所带来的实际营收情况，并直接影响其承租能力及办公物业选择。 同时，2020 年以来中央密集召开关于加快推进新型基础设施建设的会议，明确新基建建设 方向，而成都在成渝地区双城经济圈建设、东部新区设立、环城生态建设等重大事件的推动 下，房地产建筑和基建相关行业租户的需求呈上升趋势。此外，上半年宏观环境的波动也为 法律服务、不良资产收购、企业服务外包等行业的发展创造了契机，并提升相关专业机构的 租赁活跃度，有望为成都写字楼市场的未来发展增添新动能。 2020年下半年，成都还将迎来逾32万平方米的新增供应。随着下半年经济走势逐渐明朗， 新基建的加快建设及金融业的全面开放将进一步促进写字楼市场的复苏。中大型企业的办公 需求或将加速落地，同时疫后部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦有望投 落于甲级写字楼。因此，作为对接，业主应积极把握复苏契机，提供更具柔性的租赁条款和 更多元的空间与服务。 上半年，次级商圈迎来红唐购物中心和招商花园城的开业，定位皆聚焦于家庭亲子消费。疫 情影响导致以服饰、教育培训、正餐为主的租户集中退租，同时宏观环境的不明确性令零售 商扩张愈发谨慎，因此整体空置率较去年底上升3.9 个百分点至8.0%，系近三年来新高。 租金走势承压，全市购物中心首层平均租金较去年底下跌1.5%，报360.8 元每平方米每月。 内资品牌凭借充足的资金、优先复苏的市场先机和对本地需求的精准对接积极拓店。上半年 美妆、中式连锁快餐及新能源汽车三大品类表现瞩目。国内美妆普及率、中式快餐的连锁化 率与全球成熟市场相比增长空间巨大，而高流量、高坪效的特点令其成为内资零售商增加收 益的发力的重点。此外，购置税优惠措施延长和“新基建”浪潮推动下新能源汽车迎发展新 机遇，基于可视性强、样车方便进出和市中心位置等因素，其选址仍青睐购物中心。随着国 际品牌受疫情全球化发展影响而步伐放缓，国内零售市场迎来新一轮的品牌格局调整。优胜 劣汰之下部分国际品牌退出舞台，使曾经一铺难求的核心商圈释放更多空间。CBRE 建议内 资品牌把握新时代赋予的机遇积极发力，尤其是如本土餐饮等刚需性较强的品牌。 核心商圈和非核心商圈分别利用自身优势积极应对市场挑战。核心商圈运营商积极利用品 牌资源来调整业态/租户组合，或升级店铺，使品牌集聚效应再次增强；非核心商圈运营商 利用连锁优势多城联动发放消费券，或利用物业形态、地理等优势通过重塑定位来与周边项 目形成业态有益互补，携手提升竞争力。 营销层面，“地摊经济”提振消费，成果斐然。街道市集与购物中心的市集营销在定位客群、