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青岛市房地产市场分析报告 一、青岛市的 地理环境和人口 青岛市地处山东半岛南部，位于东经 119°30′～121°00′、北纬 35°35 ′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与 日照市接壤。青岛市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、 李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为 1102 平方公里，所辖胶州、即墨、平度、 胶南、莱西等五市为9552平方公里。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节， 受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。 空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟 1 个 月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低， 持续时间较长。据 1898 年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温 12.7℃， 极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10 日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最 高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平 均为 22 天。降水量年平均为 662.1 毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年 降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最 少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日数只有10天。 年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年 平均相对湿度为 73％，7 月份最高，为 89％；12 月份最低，为 68％。青岛海雾 多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。 1 2005年底，青岛市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中， 市区 246.77 万人，增长 2.08％；五市 473.91 万人，基本持平。全年出生人口 51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269 人，人口自然增长率0.41‰。青岛市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人， 其中市内四区25.39万人。 2 二、青岛市居住格局及发展变化 解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、 青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县 路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式” 的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时 期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越 式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的 新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介 机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展， 外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、 国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极 具吸引力的地方。 综观近年来青岛房地产发展态势，由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的 不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必然促使开发商的外向突围 。规模 化动向日趋明晰，“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。居住生 活城郊化将成为青岛楼市发展的又一新阶段。 大青岛“品”字形的发展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也 为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划 引导下，利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机，带动当 地经济的升级改造