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* 第一章：房地产基本概念与属性 §1.1 什么是房地产？ §1.2 房地产的基本属性与特征 §1.3 房地产的类型 优选 * §1.1什么是房地产？ 房地产定义 房地产、不动产、物业的异同 房地产的构成 优选 * 房地产的定义 房地产，是房产与地产的统称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。 房地产，是在一定所有制关系下，作为财产的房屋及其所占用的土地的总称。 房地产是指土地、土地之上的永久性的建筑物、构筑物，以及由其所衍生的权利。 优选 * 归结起来讲： 房地产是商品 房地产是财产 房地产是权利 房地产是指土地及其附着于土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物在自然形态和经济形态下的总称。 优选 * 房地产的构成 物质形态构成 土地（建筑地块）+房屋（建筑物）+附属设施 经济形态构成 产权——以房地产产权证为代表的权利 优选 * 表1-1：房屋按结构分类 序号 房屋按结构分类 房屋承重的主要结构材料 1 钢、钢筋混凝土结构 钢或钢筋混凝建造 2 混合结构 钢筋混凝土和砖木建造 3 砖木结构 砖木建造 4 其他结构 竹木、砖石、土建造的简易房屋 优选 * 表1-2：房屋按用途分类 序号 房屋按使用性质分类 房屋用途 1 住宅 居住用房（包括民居和集体宿舍） 2 工业交通仓库用房 用于生产、业务、储备物资等及各种附属用房 3 商业服务用房 对外营业及各种商业、服务业用房及附属用房 4 教育、医疗、科研用房 从事教育、医疗、科研活动的各种房屋及附属房屋 5 文化、体育、娱乐用房 文化馆、影剧院、展览馆、体育场、公园、游乐场等 6 办公用房 中级各级党政机关、群众团体、党校、干校、等及附属用房 7 其他用房 不属于上述的各种特殊用房，如：外交使馆、外交公寓、军事、宗教、寺庙、监狱等 优选 * 表1-3：房屋按构成要素划分 ①房屋建筑材料——钢材、水泥、木材、砖瓦、塑料、玻璃、轻质材料等； ②房屋建筑地基——包括宅基地； ③房屋内设施——水、电、煤、卫、空调、取暖设备； ④房屋外部环境——地理位置、道路交通、文化娱乐、生活服务。 优选 * 表1-4：房屋按基本社会经济功能划分 序号 类型1 类型2 1 住宅 福利住宅、准商品住宅、商品住宅 2 非住宅 商业用、工业用、行政用、其他 3 配套设施 市政设施、基本生活配套设施 优选 * 一般商品交易：物流 房地产交易： 物流+权属流 异产毗连： 异产毗连房屋系指结构相连或具有共 有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。 优选 * 丁 乙 丙 甲 803 804 703 704 601 602 603 604 501 502 503 504 401 402 403 404 301 302 303 304 201 202 203 204 101 102 103 104 图2-2：住宅区产权形态示意图 优选 * §1.2 房地产的基本属性与特征 1.2.1 房产（房屋财产）特征与类型 1.2.2 地产（土地财产）特征与类型 优选 * 1.2.1 房产（房屋财产） 1、?? 在空间上的固定性 2、?? 耐久性 3、?? 收益的递减性 4、?? 效用上的多层次性 优选 * 根据用途的差异，主要分为五种类型： 住宅用房(福利设施、准商品、商品) 生产用房 营业（商业）用房 行政用房 其它专业用房 优选 * 1.2.2 地产（土地财产） 1、不可移动性 2、数量有限（稀缺性） 3、多用途性 4、聚积资本——土地收益递增（在合理利用/投资的前提下） 优选 * 根据用途的差异，主要分为两种类型： l?? 城镇土地 l?? 农村土地 优选 * 1.2.3房产与地产的关系 差异与联系 优选 * 差异： l?? 地产可以单独存在，而房产则不能离开地产而单独存在 l?? 房产是一种终极产品 l?? 房产有折旧，地产无折旧 l?? 价格制定的方法不同（房价、房租、地价、地租） 优选 * 联系： 实物形态方面 任何房屋或建筑物都是建设在土地之上的； 开发的角度—没有土地的前期开发，就无法在其上建筑房屋及其相关的建筑物 优选 * 联系（续）： 价格形态方面 地价对房价有影响——“房以地为贵”； 房价对地价同样也有影响——地上有房的建筑地块，房屋以及其配套设施的数量、质量的多少、好坏都将直接影响到地价的高低——“地以房为贵”； 在市场交易中，房产和地产的价值总是结合在一起计算的——无论是房屋租赁还是房屋买卖，房价和房租中总是隐含有地租、地价，同时，城市建筑地块的地价、地租又总是分摊在出售、出租房屋的