绿城上饶广丰第1街区初步定位及规划建议报告8讲义教材.ppt

（2）、店面合理长宽比 广丰老商业街都为自建房的底层商铺，如西广街、鸟林街，受自建房的结构影响，其店铺基本上都是长进深的，这对经营户来说早就深有感触，因此，对店铺的面宽和进深都会比较在意和挑剔。所以，设置店铺的合理长宽比显的至关重要。 不仅如此，合理长宽比也能有效的控制面积，这对销售十分重要，在新天地的销售过程中已经碰到这个问题，1F的大面积店铺（开间4.2m，进深10m）由于总价过高，购房者虽然对项目很看好，但仍是迟迟不肯出手，其中也包括部分经济实力不是很雄厚的客户，无奈心有余而力不足，因此，2F的销售去化速度反而比1F更快速。而从近期刚开过盘的钻石广场也可看出端倪：据开盘现场了解，当天定购客户大概在10来组，且集中在2楼。从项目图纸看，2层规划的参考使用面积一般在30平米以内，按项目得房率推算，其销售建筑面积应该在50平米内，总价在40万左右。因16%返租回报在首付中一次性扣除，那么客户投资一般控制在15万以内；而其一层店铺的面宽4.2米，进深12.3米，过长的进深不仅增大了面积，又不利使用，直接影响到了1F的销售。另据了解，很多金都意向客户也正是因为其店铺进深过长而放弃了购买意向，也是该项目至今销售情况不乐观的因素之一，这些对本案合理的设置各层商铺的合理长宽比具有借鉴意义。 广丰的商业地产正处于蓬勃发展阶段，据统计，现有商业面积已经达到22万平方米，商业空间逐渐成熟，弥补了原来城区缺乏承载大型、特色餐饮及休闲娱乐的载体，为休闲娱乐产业的发展提供了可能，加之广丰现有休闲娱乐档次偏低、规模偏小、分布偏散、形象偏差，而各商业项目虽已上马，但都还处于建设阶段，因此，现阶段广丰人休闲娱乐还需要去上饶，再者，休闲娱乐产业本身就更容易集聚人气，市场培育期短，从总体上来说本案做休闲娱乐尚有空间。 （3）、休闲娱乐产业体系的商业空间及成熟推动 本案同时也具备做休闲娱乐的先天自身条件。首先，与本案为邻的新天地就是一个一站式的商业综合体，几乎已经函盖了各类业态，有新天地的前期商业拓展，对本案的横空出世奠定了基础，再加上环月兔广场商圈的逐渐成型，商圈的力量将是单个项目无法抗衡的，使本案商业有了更有力的支撑。其次，本案前临广场，不仅具有休闲娱乐所需要的无人能敌的景观优势，而且交通畅达；除此之外，还有一个做休闲娱乐最关键的因素——停车位，本案地下室只限于做车库，停车位将足够充裕，这是老城区内其他商业项目所无法比拟的，也是现有休闲娱乐场所致命的缺陷，这将在未来的运营过程中得到体现。可以说，不论是从大环境还是自身条件来说，休闲娱乐业都是本案可做尝试的选择。 垂直交通的畅达及平面人流环回的通畅是高层商业物业最重要的竞争力，它直接影响投资者的信心，作为二层以上商业更要解决好交通引流及商业集聚等问题，合理解决垂直及平面交通问题，使商业流“快速畅达 ”，在垂直交通上如在面对街面及广场可考虑设置大开口引流楼梯、扶梯及观光电梯，而水平交通可考虑设置联廊，使整个街区相衔接，加强商业达到度，与本案相临的新天地正是因为很好的解决了垂直交通流的问题，深得消费者认可，2层商铺销售形势相当火暴，开盘即售空，创造了广丰二层商业的历史。本案作为高层商业要想使二层以上商业热销，必须要有有经的起考验的垂直及水平交通流组织。 （4）、二层以上商业热销考验垂直及水平交通的重要性 主力品牌店是提升投资者信心及解决后续招商问题的强心剂，结合项目大体量的商业情况，必须在各区段较好位置作预留，作为吸引大的品牌商或经营户及控制商业业态成型的关键武器。该部分物业对外可称已被某品牌店购买，准备在此开设旗舰店，提升投资吸引力；这在新天地有前车经验可鉴，新天地在地下室部分引入超市作为整个项目吸引人流的主力店，提升了投资者的信心，很快引爆了商铺的旺销，起到了“锦上添花”的作用；另外，钻石广场和金都广场也是一个典型的对比例子：钻石广场对外放风已经谈下一家主力店，使投资者兴趣陡增，相反的是金都广场虽然有非常优越的回租条件（8年回租，56%回报），但其没有相应的招商举动，更没有谈下主力店的经营实体，只是承诺给回报，让投资者对其持不信任态度，削弱了投资者的投资信心，直接造成销售形势的看紧。在消费者越趋理性的情况下，招商先行，主力店打头阵，虚实结合，是本案商业操作所要具备的心理准备。 （5）、主力店提升投资信心 6、住宅市场的两极分化 在政策的限制下，90平米以下小面积套型数量将会稳步增加，而以144平米为界限的中等面积则会成为市场的主流套型，大面积套型将会成为稀缺产品，当前广丰住宅市场已经显现出这种发展趋势。从现有市场来看，中等户型的放量最为庞大，占总体供应量的53%，如果本案继续走中等面积套型路子的话势必会迎来大量同等产品的激烈竞争。