试析商品房买卖合同纠纷的防范.pdfVIP

1、销售广告 司法解释第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖 人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并 对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反 的，应当承担违约责任。” 此条规定中“说明和允诺具体确定”、“有重大影响”等表述目前尚没有具体 的量化及判定标准，根据此条规定，房地产开发企业在做广告时，对于自己没 有把握做到的承诺要尽量采取一些模糊性的处理，比如“高档社区”、“升值 潜力无限”、“交通十分便捷”等广告词就属于非具体确定的表述，由于缺乏 明确的评判依据，而很难作为要约加以认定。 2、如何在认购书中约定定金条 款 司法解释第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定 金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买 卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事 由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 一般认为，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付 的定金。但对于何时适用定金罚则？什么是不可归责于当事人双方的事由？司 法解释没有明确，实践中则存在着两种不同的观点，一种观点认为