房地产估价之市场比较法 32页.pptVIP

第四章 市场比较法 第四章 市场比较法 第一节、市场比较法的基本原理 第二节、市场比较法的估价步骤 第三节、市场比较法的应用举例 学习目标 ? 理解市场比较法的基本概念、基本原理和 相关概念，了解市场比较法的适用条件； ? 掌握市场比较法的计算公式和评估程序； ? 熟练运用市场比较法的原理和方法评估房 地产价格。 第一节 市场比较法的基本原理 一 . 市场比较法的概念 二 . 市场比较法的基本原理 三 . 市场比较法的适用范围和条件 一、市场比较法的含义 市 场 比 较 法 （ market comparison approach ），将估价对象与在估价时点近期有过 交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产 的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法。市场比较法的本质 是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象 的价值。 市场比较法又叫市场法、交易实例比较法、买 卖实例比较法、市场资料比较法、市价比较法、 现行市价法等，它是房地产估价方法中最常用的 基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典 估价方法。 二、 市场比较法的基本原理 市场比较法的理论依据是房地产价格形 成中的替代原理。根据替代原理，在市场 上任何经济主体都谋求以最小的代价取得 最大利润或效用，所以在他们在选择商品 是会选择效用大而价格低的商品。当效用 与价格相比，效用太小或者价格太高时， 购买者就会放弃购买，因此效用均等的物 品或者服务在其价格上应该相等 我们把在效用上能够相互替代的产品称 为替代品，在一个完全竞争的市场上，两 个以上具有同等效用的替代品同时存在时， 该类商品的价格就会由于替代关系而通过 相互竞争，最终促使其价格趋于一致。 替代原理同样适用于房地产市场。从理 论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞 争，其价格最终会基本趋于一致。 三、市场比较法的适用条件 在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供 需圈内，与待估房地产类似的房地产交易较多时，市场比 较法才是有效的评估方法。 具体来说，市场比较法的适用条件如下： 1 、要有足够数量的比较案例 2 、交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性 3 、交易资料的可靠性 4 、交易资料的正常性 5 、交易资料的合法性 市场比较法的原理和技术，除可直接用于评估房地产的 价格为，也可以用于评估房地产租金，以及用于其他估价 方法种的有关参数的求取，如经营收入、成本费用等 第二节 市场比较法的估价步骤 一 . 收集交易实例 二 . 选取比准实例 三 . 建立价格比较修正的基础 四 . 交易情况修正 五 . 交易日期修正 六 . 房地产状况修正 七 . 综合求取比准价格 一 . 收集交易实例 1 、搜集交易资料及相关参考资料的途径 （ 1 ）查阅政府有关部门的关于房地产交易的 资料。 （ 2 ）从报刊、杂志、网络上获取有关房地产 出售、出租的广告、信息等资料。 （ 3 ）同开发商、代理商直接接触了解房地产 用途、结构、布局、价格等。 （ 4 ）参加年度房地产交易会，索取房地产的 各种行情方面的资料。 （ 5 ）同行之间的信息共享。估价机构或估价 人员之间可以约定相互交换所搜集的交易 实例及经手的估价案例资料。 （ 6 ）向当事人、潜在购买者、经纪人、房地 产登记代理人、金融机构、司法机关等调 查了解。 （ 7 ）道听途说的行情也要收集。 2 、搜集内容的完整性和真实性 （ 1 ）交易实例房地产的状况，如名称、坐落、 面积、四至、用途、产权、土地形状、建 筑物建成年月、周围环境、景观等； （ 2 ）交易双方，如卖方和买方的名称、相互 关系； （ 3 ）成交日期； （ 4 ）成交价格，包括计价方式（如按建筑面积 计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、 按使用面积计价、按套计价）和