世贸中心商业管理 2.doc

第 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 112 页 目录 TOC \o 1-3 \h \u 29272 目录 1 6508 第一部分 财务预算 2 5380 物业管理服务成本开支预算表 2 27508 第二部分 管理设想 7 31088 第一章 服务管理指标及接管准备工作 7 5317 第一节　管理指标 7 18265 第二节　服务接管准备工作 8 25753 第二章 礼仪礼节服务规范 9 26064 第一节 礼仪规范 9 12146 第二节 岗位服务规范 12 8743 第三章 组织架构设置 14 29928 第四章 培训及管理 15 5317 第一节　人员培训 15 5317 第二节　管理制度 21 28404 第三部分 物业秩序维护方案 26 4368 第一章 人员管理方案 26 15862 第二章 安全管理操作程序 33 13422 第一节 门岗操作程序 33 3579 第二节 停车场管理规定 36 6120 第三节 消防管理 38 6120 第四节 巡逻岗规程 45 6120 第五节 装修管理 46 3609 第六节 突发事件处置程序 49 6120 第七节 易燃易爆管理 55 10377 第四部分 日常保洁服务方案 56 30560 第一章 岗位职责 56 12505 第二章 管理方式和工作计划 58 20767 第一节 管理方式 59 3627 第二节 工作计划 61 12698 第三节　日常保洁服务要求及标准 63 23304 第四节 保洁安全服务应急安排 66 31040 第五节 特约服务之劳务关系 68 29776 第三章 保洁服务应急方案 69 9940 第五部分 工程维养服务方案 79 23400 第一章 维养流程 79 4798 第二章 中央空调系统运行管理制度 93 314 第三章 红线范围内的公共设施维护、管理 108 第一部分 财务预算 物业管理服务成本开支预算表 金额单位：元/月 序号 项 目 金 额 计 算 公 式 备 注 一 人工成本 150619.00 1 工 资 105200.00 见附表一 2 福 利 4208.00 105200元×4% 3 保 险 18800.00 社保400元/月×47人 4 法定假日加班费 9511.00 （1262400元÷365天×3倍×11天）÷12月 5 行政、保安、工程餐补 12900.00 43人×300人/月 二 物业共用部位及设施设备维护费 8283.00 详见附表二 三 清洁卫生费 1267.00 50元/人·月×19人+服装折旧317元 保洁冬装220、夏装180套，人/冬、夏各2套使用24月 五 秩序维护费 2824.00 详见附表三 六 办公费 1515.00 详见附表四 八 公共能耗费 进行据实公摊 九 公司管理费分摊 15756.00 315727.00元×5% 以上八项开支之和的5%计算 十 公众责任保险费 3315.00 331483.00元×1% 以上九项开支之和的1% 十一 合理利润 20088.00 334798.00元×6% 以上十项开支之和的6%计算 十二 法定税费 20158.00 354886.00元×5.68% 以上十一项开支之和的5.68%计算 合 计 375044.00 附表一 员工月工资表： 金额单位：元/月 序号 岗 位 工资总额（元） 工资标准（元/人） 人数 备 注 一 物业办公室 1 项目副经理 3000 3000 1 三 工程维护部 1 工程维护 7200 1800 4 2 高压电工 5000 2500 2 四 秩序维护部 1 秩序维护领班 6600 2200 3 3班8+8+4+3 2 秩序维护员 59400 1800 33 五 环境部 1 环境维护主管 1800 1800 1 2班9:00-21:00 2 保洁领班 3000 1500 2 3 保洁人员 19200 1200 16 小计 105200 62 人员配置说明： 项目副经理主要负责配合经理进行商业部分物业服务人员的日常管理工作； 高压电工工作时间为8:00--22:00分为两班，其他工程维护为三班倒一人换休； 楼层每层每班2人，8:00--22:00分为两班，通道三班倒三个通道固定一人巡检； 保洁7:00--22:00两班倒，每班8人（含领班一人）2人机动轮休。 附表二： 物业共用部位及设施设备维护费用 单位：元/年 序 号