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拿地的十六种模式 买地 (一)招拍挂(包括 级联动) *(二)不是招拍挂,创造招拍挂(高价摘牌)。 *(三)直接买地。(实际是买项目 *二、购买股权(适用有地企业除了地,其他资产较少) (四)购买股权 (五)创造境外卖股权 (六)设立特殊目的公司转让股权 (七)直接吸收合并有地企业 投资(适用有地企业资产较多的情形) (八)有地企业将地投资到开发企业,然后卖股权 *(九)非地产公司投资到非地产公司,然后同地产企业合并,或中请 开发资质 *(十)投资到新公司,然后卖股权。(适用酒店项目,解决契税问题) 四、分立(适用有地企业资产较多的情形) (十一)有地一方先分立,再卖股权。 (十二)先分立,然后同有地一方合并 (十三)先用货币资金投资,再让产赎股 五、其他方式 *(十四)合作建房 (十五)国税函1003+36+48模式 (十六)委托代建 招、拍 最规范的拿地方式:出让土地一方为国家,没有任何税费 拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税 成本,没有任何争议。 问题1:土地闲置费问题。(国税函【2010】220号、国税 发【2009】31号第27条第1款) 问题2:契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】 603号、国税函【2010】220号(契税可以计入土地成本) 问题3:考虑拿地的主体问题:例如,签订土地转让框架协 议的可以是母公司,如果是最后签订协议,一定是项目公司 否则,土地再转让到项目公司,税收问题很严重。(财税 【2012】82号 问题4:返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财 兑【2010】70号文件。例如,某公司5亿元拍下了土地,政府又 返还了2亿元土地出让金 思考:如果是直接减免的土地出让金呢?是否需要计入应 纳税所得额?(税收风险) 问题5:以地换路问题 问题6:一级土地开发问题。(国税函【2009】520号、 家税务总局2013年第15号公告) 问题7:拆迁补偿问题。(国税函发【1995】594号、国税 函【2010】220号、国税发【2009】31号文件第7条 不是招、拍例如:某国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用 挂,创造招地后,准备将地转让给某开发企业 拍、挂(操第一步,国家将土地收储,支付给搬迁企业补偿费 纵政府)营业税(国税发19919号文件。国税函【200127 号文件、国税函【2009】520号文件)不征税,土地增值 税(《条例》和财税【2006】21号文件,不征税,企业 所得税(国家税务总局2012年第40号公告、总局2013年 第11号公告) 第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支 付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政 府出让土地,没有任何税费。(建议此时同政府商议, 摘牌价格高一些,以增加未来土地成本,而拿到地的拆 迁一方,享受递延纳税待遇) 第三步,如果该国有企业要部分房子,则地产企业保 留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后,将 企业股权留给国有企业来完成。 总结:除了买地之外,有时政府会承诺免费将地块 变性,让工业拆迁搬出,也属于这种情况。