2013仁恒双湖湾酒店式公寓营销策划方案.pptVIP

仁恒双湖湾酒店式公寓营销策划方案 2013年6月13日 谨呈：苏州仁恒地产 项目读解 项目布局 A B 社区商业 SOHO公寓 产品位于项目地块最东侧靠近星湖街部分，由两幢8层公寓组成。1层裙楼为挑高大堂部分，2-7层为SOHO产品。 产品为70年产权，暂定为毛坯交付，精装挑高入户大堂，采用以高档石材为主的精装修模式。公寓内已预留厨房、卫生间管道，面积范围从46-110平方米。整体外立面具有较强现代主义风格。 楼层面积分布 户型面积 套数 占比 46㎡ 6 10% 77㎡ 34 55.5% 81㎡ 7 11.5% 90㎡ 7 11.5% 110㎡ 7 11.5% 户型配比：项目共61套公寓，77平米户型为34套，46平米户型占比10%，110平米户型占比11.5%，80-90平米户型占比23%。 户型特点：房间内无隔断，预留厨房、卫生间管道，可灵活分割空间。每户均有内阳台设计。 3-7层平面图 阳台 周边配套设施 商业配套：李公堤商业建筑群、湖东邻里中心、联丰商业广场、金鸡湖国宾馆、凯宾斯基大酒店等； 教育医疗配套：金鸡湖学校、独墅湖高教区、苏大附属医院等； 此外，项目西侧金鸡湖27洞高尔夫球场及北侧环金鸡湖景观群等。 周边住宅及公寓价格分布 都士VIP，11500 金沙富都,10000 星湖尚街，11500 蝴蝶湾，13500 案名 建面 (平米) 产权 主力面积 (平米) 销售价格 (元/ ㎡) 产品 装修 开盘 日期 总 套数 剩余套数 月均去化 去化率 君地新大陆 149370 40年 30-90 11000 平层 精装/ 毛坯 11.03 320 160 6 50% 金沙 富都 79211 40年 30-90 10000 4.49米挑高 精装 08.12 517 170 6 67% 建屋商务汇 57949 70年 69-120 12800 平层 精装 11.06 106 20 7 80% 星湖 尚街 11756 40年 50-82 11500 平层 精装 12.12 109 50 10 50% 周边酒店公寓市场情况 小结：规模普遍比较大，产权除建屋商务汇外均为40年，主力产品为平层或者挑高，面积偏小集中在30-90平米，多为精装，去化率基本在50%以上。 竞品分析-建屋商务汇 项目简介： 项目为70年产权公寓，精装修交付，装修标准1800元/㎡，户型面积在69-120㎡。项目主打SOHO办公，商住两用精装公寓 销售情况： 项目于11年6月开始销售，目前剩余20套左右，去化80%左右，销售速度较慢。目前售价在12800元/平米左右，含1800元装修标准，总价在80-150万左右。其中70平和80平的产品销售可观。 整层平面图 卖点剖析： 全户型的整幅落地玻璃；空间由业主自由分割； 屋顶主题花园；精装湖景办公全现房 项目分析： 项目规划有写字楼、酒店式公寓及商业产品，酒店式公寓为40年产权，精装修交付，面积在45-80㎡，平均售价11500元/平米，总价在50-90万。写字楼及商铺暂无销售计划。 卖点剖析： 总价49.9万入住湖东富人区 。 户型剖析： 45-60㎡一房和80㎡两房，面积和本项目有很大的 销售情况： 项目于12年12月开始销售，目前剩余50套左右，去化50%左右，销售速度较块，总价在50-100万左右。 竞品分析-星湖尚街 项目简介： 项目为高层住宅，产品分精装修和毛坯，面积为98-170㎡，平均售价13500元/平米，容积率平均1.64，绿化率50%以上，总共1176户，车位1:1。底层商铺暂无销售计划。 卖点剖析： 空中花园、多空间附赠、全阳光卧室、园居景观 户型剖析： 销售情况： 项目于11年5月开始销售，目前剩余200套左右，去化80%左右， 98㎡两房 竞品分析-蝴蝶湾二期 108㎡两房 120㎡两房 君地新大陆： 项目为高层住宅，总建筑面积约15万方，由6栋精装修公寓，1栋酒店组成，面积30-90㎡，平均售价11500元/平米，容积率3.0，绿化率35%，总共1141户。 户型剖析 销售情况： 项目于12年7月开始销售，目前剩余160套，去化率50%左右，总价在30万-100万。 竞品分析-君地新大陆 S 交通发达，地域优势 现房,购房后即可见到投资收益 品质优势，高素质的“邻居” W 周边生活配套设施还不齐备 产品类型同质化现象比较严重 社区商业人气不足 O 投资型酒店可填补目前市场的空白 合理的价格势必可以搅动市场 商业氛围逐渐聚集，有发展潜力 T 所面对客户群体较窄 产品所处面积段竞争较为激烈 星湖尚街价格较低会拉低本项目 SWOT分析 “酒店式的服务，公寓式的管理”，主要模式为提供服务、没有酒店经营的服务式公寓。 “自用”和“投资”两大功效，与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不