商业地产经营的模式的研究.ppt

商业地产运营模式研究  商业地产分类 分类方法 按商业飛态 1百货商场2超级市场3大型综合超市4便利 专业市场(主题商城 按规楝和服多等级 1城级向业中心2区域型向业中心3社区业 按照空间形式 1住宅或写字楼裙房部位的底向式2广场型或中庭型3向业步行街式。 按照功能安台程度 1.交还枢组向业项目2文化向业设施3航游休闲向业设施 开发方式 1.商业街商铺2.市场关商镝3社区商铺4百货商场、购物中心商镝5.商努桉、写字桉商铺6 按经式 只共不租、只租不伫、租共井举、自行经賞 冖幽鱸  商业地产价值链 五方主体 受益来源 影响因素 (生物链 (价值链) 投资者 物业投资回报 商业增值能力/物业升值能力 大小业主 开发商 房地产开发利润 物业质素/营销推广/售价水平 (产品力/销售力 营运商 租金差价及管理费等 商业规划/业态业种/租金水平 管理公司 大商家 经营者 商品差价 人流/环境/商品/服务/价格水平(经营力)小商户 终端消费者 商品价值/消费体验 消费观念/消费行为购买水平(清费力) 段国内的主流模式:开发商就是投资者甚至商业运营方,一个主体双重甚至三重角色 且物业大多是分割产权销售(全部或局部),在此模式下,开发商也是投资商,排在运营 链的最前面,而小业主也是投资者,排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依 托基金的进入或实现证券化,有独立的投资主体  商业地产价值 商业地产价值-开发商的利益 商业地产开袋对住宅开线商的三重利 商业物业是越经营越增值的,持有经营实现商业赢利和相邻物业升值 提升开发企业知名度增加股票在资本市场上的吸引力 实现可持续发展 以物业增值和现金流吸引银行,增加授信额度 结论商业地产是金融、地产、商业三结合最理想的产品  商业地产租售模式 模式一:只售不租 点描远:只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权,销售完成之后基本上就不再进行干预,仅由物 业管理部门进行日常的统一维护管理,这是旧有商业地产开发普采用的经营方式 势分开发可以快速回收投资,进而实现短期套现,减轻资金压力,并且无需承担后期经营的压力 和风险,同时投资者也具备完全的经营自主权 线势公析由于产权被分割出售后,经营权迅速分散,经营权迅速分散,开发商无法进行统一的招商和统 一的经营管理,导致业种业态组合濯乱,呈现一种无序状态,导致最终经营不普等后果,商铺的价值也大大 缩水。因此,该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪,不利于销售的顺利进展,最终可能 导致整体商业地产开发的失败 匹配项:只售不租的商业地产开发模式,一般届限于商业的大宗销售或少量的社区街铺,对于大卖场散 铺销售和大型商业街销售,采取只售不租往往引起经营管理失控 型室多:深圳大东门商业区由于地理位置的优越性,采取只售不租的开发模式,取得了令人惊艳的成功 成为深圳商业人流最为旺盛的两业中心之一:但此时同时:仍有很多商场也是难以立足,其中有相当一部分原 因,就是只售不租的营销模式种下的祸根。由于大东门商圈更是缺乏统一的规划和引导,近年来,内部环境恶 化,核心地位和商业功能正在严重退化