纳税筹划案例1上课讲义.ppt

房地产开发企业土地增 值税纳税筹划案例分析;所谓临界点，就是指各个税种的“纳税”与“不纳税”、“多纳”与“少纳”的一个分界点。 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 “20%的增值额”就是 “临界点”。; 案例： 某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2012年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价2030元/平方米，售价总额为1847.3万元。该房屋???付土地出让金200万元， 房地产开发成本900万元，利息费用为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10% 。; 税法相关规定 房地产开发企业的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。 同时，财政部规定对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加记20%扣除。;纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额） 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） ×10%以内;筹划前: 转让房地产的收入为1847.3万元； 允许扣除的税金＝ 1847.3 ×5%×（1＋7%＋3%）＝101.60（万元） 扣除项目金额合计＝200+900+（200+900）×10%+（200+900） × 20%+101.60＝1531.6（万元） 增值额= 1847.3 - 1531.6 = 315.7（万元） 增值率= 315.7 / 1531.6 = 20.06% 50% 应纳土地增值税额=315.7×30% = 94.71(万元)； 实际盈利金额=收入－成本－费用－税金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99(万元) ; 假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万元，其他资料不变。 允许扣除的税金＝1800×5%×（1＋7%＋3%）＝99（万元） 扣除项目金额合计＝200+900+110+220+99＝1529（万元） 增值额＝271万元，增值率为17.72% 实际盈利金额＝1800-200-900-100-99=499万元;结论： 虽然售价比原来降低了47.3万元，但实际税后收益反而比原来增加了48.01万元。 ;