路桥公司开发构想090505.pdf

路桥总公司机械化施工处综合开发项目 可 行 性 分 析 一、 项目概况 ： 本项目开发用地为 市路桥总公司机械化施工处，位于 市燕泉 路与龙泉路交汇处，南北两向临燕泉路与龙泉路，东西面接市三建及 郴州烟厂家属区，为市商业中心区域，地理位置优越，城市综合配套 设施良好。该项目占地 ㎡，整个地势北高南低，呈扇形分布。地面 现有建筑物（产权面积）共 ㎡（其中房改房、经济适用房共 0 户计 ㎡，处办公楼、厂房、车库、门面等 ㎡），均为单层或多层民用建筑。 根据 市城市总体规划及该地段控规，结合本地块周边开发项目 现状，本项目拟开发建设高尚住宅区及高档商务中心（新建建筑总面 积 73176㎡，绿化率≥26% ，建筑密度≤35.4%，容积率≤4.5 ，居住 户数 306 户）。综合考虑整个居住小区及商务中心的规划布局，决定 保留该地块原编号为 2# 、4# 、6#住宅楼（共 81 户计 8145.66㎡) ，其 它建筑物全部拆除，共需拆除地面建筑物共计 ㎡（其中拆除住宅 99 户计 ㎡，拆除处办公室及门面计 ㎡，拆除厂房、车库计 4320.11㎡) 。 拆迁后在该地块西南燕泉路与龙泉路交汇处规划建设综合商场、商务 酒店与写字楼（面积约 ㎡），在该地块北侧规划建设五栋小高层高尚 住宅区（面积约 ㎡）。 本项目位于城市中心区域，地价较高，拆迁安置难度大，建筑 成本高，总投资大。但是，该项目做为旧城改造项目，随着整个地产 业的复苏与繁荣、随着城市商业及政务中心的南移，该项目建成后将 成为城南区域 CBD 核心商圈。项目投入后不仅商业效益及开发利润 会有充分的保证，在职工安置就业及企业资产处置等方面也将会取得 良好的社会效益（可安置局处下岗人员约300 名）。 二、项目开发模式 ： 本项目用地现均为路桥总公司下属公路工程机械化施工处划拔 用地（其中 6㎡经房改发证核转为出让土地），地面建筑共有 ㎡为 公路工程机械化施工处自有公产。经与公路工程机械化施工处及其上 级行政主管单位协商，该项目以 房地产开发有限公司独立开发，在 完成该项目拆迁户安置及公产拆迁补偿后，由 房地产开发有限公司 全权处理该地块地面附着物，完全实现商业化地产开发经营，自负赢 亏。 为了推动该项目建设，郴州市公路局下属路桥总公司同意协助 房地产开发有限公司处理该项目的拆迁安置工作，配合 房地产开发 有限公司完成该项目土地的招拍手续并办理该项目有关优惠政策。对 此 房地产开发有限公司同意路桥总公司以现金 入股该项目开发， 房地产开发有限公司承诺按该入股资金占项目总投入资金比例，分配 开发利润。 三、项目开发成本及利润分析 1 、开发成本 （计币231709419 万元，按建筑面积分摊为 3166.47 元/㎡） 该项目开发成本主要分为土地成本、建筑成本（含工程勘测设计 费用）、拆迁安置成本、各项规费（含前期报建成本、竣工验收办证 费用）、开发管理及财务成本、附属工程费用及不可预见费用等。开 发总成本约 23170.9 万元。 1.1 、土地成本 （计币2564.8 万元，按建筑面积分摊为 350.5 元/㎡） 该项目总占地面积为 29.19 亩，扣减保留建筑物用地 4.18 亩，挂 牌出让土地约 25.01 亩。按该地段土地评估基价及目前市场行情，该 2 地块土地出让金约 100万元/亩，加上应缴土地交易税 1%，土地契税2% ， 合计土地单价 103 万元/亩，土地成本约 2564.81 万元。 1.2、建筑成本 （计币111465.3 万元，按建筑面积分摊为 1523.25 元/㎡） 该项目新建建筑面积共 73176㎡，其中的综合商场、商务酒店与 写字楼面积约 26176.57㎡，小高层住宅约面积约 47000㎡。 小高层住宅（17 层计算）：47000㎡ ×1300元/㎡=6110 万元 商场及酒店（15 层计算）：26176㎡×1900 元/㎡=4973.44 万元 工程勘测设计费用:73176㎡×9.25 元/㎡=67.69 万元 1.3、拆迁安置成本（计币3070.37 万元，按建筑面积分摊为 419.59 元/㎡） 该项目地块现有建筑物