泗阳房地产市场调研分析暨亚泰地块前期定位报告（下）.pptVIP

项目定位/功能定位 八大要求： 1、环境规划适合人的居住要求——生态环境、高层住宅、地标建筑 2、空间环境满足人的居住要求——面积、功能、朝向、通风 3、组团环境有利于人的生活要求——大公共空间和小公共空间 4、视觉环境有利于人的心理要求——高低、稀疏、远近、曲折、色调 5、建筑环境达到了人的素质要求——创新风格和创新功能 6、人文环境照顾人的交往要求——创造交流空间（社区内、楼宇内、家庭内） 7、智能环境预计人的信息要求——高科技运用 8、管理环境符合人的方便要求——严格、亲和、人性 * II.城市发展规划 III.开发区现状及发展规划 V.地块分析 VI.项目定位 报告架构 IV.泗阳房地产发展 主要经济指标 四至分析 交通分析 I.泗阳概况 Ⅶ.经济测算 项目区位分析 地块SWOT分析 功能定位 客源定位 档次定位 户型面积定位 价格定位 规划布局建议 建筑风格建议 产品类型定位 Ⅷ.结论分析 项目定位/产品类型定位 1、项目产品分为以下几种类型， 多层 * 项目定位/产品类型定位 高 层 * 项目定位/产品类型定位 花园洋房 * * 项目定位/产品类型定位 叠加别墅 * 项目定位/产品类型定位 独立商业 * 项目定位/产品类型定位 2、独立商业里主力店有超市（招商）、酒店（招商）、影院（招商）、菜场、健身场所 商业定位思考：商业布局是站在小区完全交付后的战略制定的，有效实现其价值预估需要7至8年左右的时间。商业及消费结构持续由低至高发展，中高档消费群实现持续增长。 商业经营模式：主题购物中心商铺，外街商铺与内铺实现规模互动。 商业发展目的：满足小区及区域内消费需求及招商，销售、经营三种目的 发展模式：出售与经营相结合发展商统一规划，商户自主经营利用建筑规划和商铺形态， 突出项目档次。 划铺原则：在满足经营需求的基础上适当划小，利于控制总价、扩大招商面、快速变现；尽量做到每间铺的分割保持规整，充分实现商业利用价值； 进深：根据居住区街铺型商业各种业态所需的基本经营面积，门面的进深在10-13米为宜； 开间：单套开间不宜过宽4米左右，沿街门面可适度放宽，4.5-5米最好。 3、小区配套：幼儿园、健身活动中心 * 项目定位/产品类型定位 在售个案主力产品形态分析 产品形态 宏基国际花园 阳光水岸 银泰·国际花园 海尚·臻品苑 别 墅 多 层 花园洋房 高 层 小高层 大同首府 亚泰·北京花园 金水花城 市 场 主 流 产 品 暂未推出 暂未推出 市场销售产品普遍为多层、小高层产品，逐步向高层产品演变的趋势 产品接受度：多层＞小高层＞高层 暂未推出 市 场 主 流 产 品 未 来 主 流 产 品 暂未推出 * 项目定位/产品类型定位 要点诠释： 产品定位：高层+沿街商铺 高层： 项目容积率高，主要规划为多层和高层产品； 高层可以满足一些刚性需求的客户群体； 高层产品应控制总价，所以户型不宜过大，以泗阳县最畅销户型为主； 借鉴高尚生活小区模式，建议部分楼宇高层底层架空，架空层增设公共娱乐休闲设施（如休闲凳椅）， 增强小区通透感和景观 。 商业产品： 本项目的集中商业主要沿淮海东路分布，做到商业价值最大化。现根据市场情况，归纳如下几点： 本项目具备完善区域商业配套的先天条件——，满足小区居民只身生活需求为主，同时需要与周边商业互动，才能形成商业氛围。 为项目满足规划，并且使得商铺利润最大化，我们在沿街设置一些短进深，低层商铺产品。 II.城市发展规划 III.开发区现状及发展规划 V.地块分析 VI.项目定位 报告架构 IV.泗阳房地产发展 主要经济指标 四至分析 交通分析 I.泗阳概况 Ⅶ.经济测算 项目区位分析 地块SWOT分析 功能定位 客源定位 档次定位 户型面积定位 价格定位 规划布局建议 建筑风格建议 产品类型定位 Ⅷ.结论分析 项目定位/户型面积定位 面积（㎡） 90 100 110 120 130 140 150 160 300 400 在售个案主力面积分析 80 两房两厅一卫： 90㎡左右 三房两厅一卫： 110 ㎡左右 三房两厅两卫： 120 ㎡左右 四房两厅两卫： 130 ㎡左右 市场上存在的主流户型： 85 ㎡—120 ㎡区间内的户型是泗阳市场最为畅销的户型， 超过130 ㎡大户型是泗阳市场的空白点。 畅销户型面积 市场空白点 宏基国际花园 阳光水岸 银泰·国际花园 海尚·臻品苑 大同首府 亚泰·北京花园 金水花城 丽景雅苑 * * 项目定位/户型面积定位 金水花城客户需求面积分析： 从金水花城上门客户需求面积分析图表我们可以看出： 80㎡至125 ㎡的面积段是需求量最多的，12