产业地产轻资产运营专题研究 .pptx

产业地产轻资产运营专题研究产业地产轻资产运营产生背景土地增值2019年中国房地产业平均利润率低至9.4%，而随着工业用地价格上涨、产业地产政策的严苛限制，相对高利润的产业地产也进入“后土地红利时代”；传统开发及盈利模式已不能满足产业地产发展需求。通过囤地、土地储备，利用土地升值、高房价等实现丰厚回报。通过出售或出租物业实现产业地产收益。传统开发及盈利模式物业租售利用土地、企业资产等进行银行抵押贷款、房地产信托等方式融资。项目建成后，通过后期招商和园区运营服务收费等增加收益。物业经营资产融资2018-2019年各类城市工业用地成交价格均呈现波动式上扬趋势；其中，一线城市价格波动较大，均价远高于其他城市；二三线城市价格波动较平稳，呈缓步上升趋势；产业地产低价拿地，靠土地红利轻松创收的时代正在远去；产业地产对政府政策较敏感，依赖性强，物业出售受到严苛的产证分割限制，出租的回收期过长，靠传统的开发及盈利模式，资金回流速度缓慢，产业地产企业面临巨大运营压力和风险；产业地产传统的重资产运营模式日渐式微，转型和寻求多元的利润增长点势在必行，轻资产运营成为当下最热议题。轻资产相关概念“轻资产运营”：是以价值为驱动的资本战略，指企业只专注自己的核心业务，将非核心业务外包出去；具体到产业地产就是指项目从投资到开发及后期运营服务等各个环节由各专业公司分别完成，有效地实现以小博大、杠杆他人的资产。“轻资产”是指企业的无形资产，包括企业的经验、规范的流程管理、治理制度、与各方面的关系资源、资源获取和整合能力、企业的品牌、人力资源、企业文化等。运营基础：核心能力运营依托：专业知识地产行业的重资产模式是指当土地升值速度高于资金成本时，所有房企都会寻求储备更多土地，只要拿着资产本身就可以获得丰厚回报。而“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。运营要务：质量控制运营关键：业务整合运营利器：树立品牌运营要素：客户关系轻资产运营八大要素运营捷径：价值链定位运营法则：业务外包五大地产巨头轻资产举措万科：城市配套服务商率先提出“白银时代”2018年，推出事业合伙人制度、小股操盘、轻资产运营的创新模式“社区级商业+区域级商业+城市级商业”是万科最新构筑的商业体系未来十年住宅仍将是万科的主要业务另一方面：万科计划加大在消费体验地产、产业地产和地产延伸业务方面的探索力度。五大地产巨头轻资产举措万科：国际化、服务业、轻资产已经在谋划第四次转型减少对地产销售的依赖第一次从地方走向全国国际化：2020年资产一万亿轻资产：万达的品牌，别人的投资服务业：从以房地产为主的企业转型为服务业为主的 企业主要方式：融合第二次由住宅走向商业地产第三次进军文化旅游产业五大地产巨头轻资产举措绿地：全球化和多元化2019年绿地经营目标直指4500亿2020年目标8000亿五年规划构建3+X绿地系产业集群2019年投资在国内建造多条地铁线路并将进军战略性新兴产业比如互联网金融服务与阿里巴巴、中国平安等合作“大消费”领域则以收购海外食品基地和采购中心为切入口五大地产巨头轻资产举措恒大：以地产资本哺育新产业2013年在恒大足球队夺下亚冠冠军后，恒大接连推出恒大冰泉、恒大粮油、卡哇熊要幼儿奶粉，全力切入快速消费市场许家印“世界500强发展到一定程度后都会走多元化道路”2013年先后派出1000多人队各行业进行调研不久后……五大地产巨头轻资产举措保利：全业态发展2013年在恒大足球队夺下亚冠冠军后，恒大接连推出恒大冰泉、恒大粮油、卡哇熊要幼儿奶粉，全力切入快速消费市场商业地产2012年成立了保利商业地产投资管理有限公司2013年12月发布居家、社区、机构“三位一体”的养老战略2018年10月养老公寓上海“西塘-和熹会”投入使用养老地产旅游地产2011年第一个项目就已经开盘进军非洲市场……保利地产最重要的转型实际尚未迈出，即保利地产与保利置业的“大整合”轻资产运营特点产业地产轻资产运营特点是不以土地资产为核心，而是重视项目运营过程带来的企业价值增长，开发商通过增值服务获取丰厚收益；即降低公司资本投入，特别是固定资产投入，以此提高资本回报率。24315其他增值服务衍生收益地产基金金融服务收益开发代工（定制开发）收益产业运营收益品牌溢价（贴牌）收益投入少风险小高杠杆高回报专业化标准化四大运作模式运营（服务）输出借力REITs0102做大、售卖乃至分拆“运营能力”，以较小资金和较低风险实现园区规模化布局。将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成Reits快速变现，是地产资化本必然选择。“四两拨千斤”，产业地产轻资产运营常见模式孵化与投资合作开发0304运营输出是园区价值的横向延伸，产业孵化投资则是对园区价值的