郑州顺驰CBD写字楼产品力提升报告(1).pdf

精品 郑州顺驰 CBD 写字楼 产品提升报告 welcome 精品 凌峻（中国）房地产策划代理机构 2005 年 2 月 前言： welcome 精品 第一部分：郑州写字楼市场分析 一、 郑州写字楼市场整体情况分析 1 、写字楼市场销售价格水平偏低，专业和非专业写字楼物业销 售价格出现明显的分界线。 郑州写字楼整体销售价格相对偏低。 部分质素较高的代表郑州写 字楼开发目前最高水平的甲级写字楼价格逐步走高， 如信息大厦达到 均价 4500 元/ 平方米，国际企业中心均价达 4300 元/ 平方米，两者 在外立面全部完成后价格将继续推高。 而中低档写字楼大部分则由于 自身为商住楼而受自身配套条件限制及全市商住楼物业投放量占总 投放量比例较大等因素影响， 因而价格处于低位水平， 如金成国际商 住楼部分均价为 3300 元/ 平方米，而 CBD 区域内环的商住楼均价普 遍为 3400 元/ 平方米左右。可以看出，不同质素的写字楼物业有着 明显的价格差距， 随着写字楼物业市场的发展和企业对写字楼质素要 求的不断提升， 高端写字楼销售价格会逐渐提升， 而中低档写字楼销 售价格将出现相对平稳的走势。 2、 步形成区域性的办公气氛。 郑州写字楼办公气氛正逐渐形成，在经三路上出现了“金融街” 类型的金融服务业集中的区域， “金融街”分布有银行、保险、会计 等类型的金融服务性企业， 更容易形成企业聚集的气氛， 并将进入良 welcome 精品 性发展的阶段， 逐渐有更多的企业进入这一区域。 众多企业的集中分 布，从长远上看，有利于带动郑州写字楼市场的整体发展。 3 、市场情况良好，未来市场前景难以合理预测。 郑州写字楼市场的整体供需增大， 情况良好。 根据顺驰公司统计 数据 , 2004 年郑州市共投放办公物业 70.78 万平米，销售量约为 61.52 万平米；其中市区内投放量约 32.56 万平米，销售量约为 28.83 万平米。 按照预计的 2005 年写字楼物业投放量，将维持 2004 年相约规 模，考虑 2004 年已消化大部分投放量和部分过往的空置量，市场是 否还能继续接受相约规模的投放量难以合理预测。 写字楼的市场情况 和郑州经济发展有重大关系， 尤其是第三产业的发展， 预计随着郑州 经济及 CBD 区域的发展带动，各行业的写字楼需求会有所增加。 4 、高端市场存在市场机会。 从目前写字楼市场情况专项调查可以发现，具有自身形象特色， 同时硬件设施配套相对良好的写字楼项