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A商业物流园
营销策划方案
2011 年 5 月
目录
第一章:项目定位 第二章:总体规划布局 第三章:市场调研 第四章:营销战略 第五章:开发面积 第六章:项目开发节奏 第七章:项目投资估算及资金筹措 第八章 盈利能力分析 第九章 总结
第一章:项目定位
一、总体定位:
一个园区一一两个中心一一四大主题
二、具体项目定位如下:
一个园区
沈阳光彩大东方商业物流园
两个中心
国际汽车博览中心
国际精品建材家居家具博览中心
四大主题
汽车主题
建材及室内用品主题
物流配送主题
商业中心主题
第二章:总体规划布局
见另外一个文件
第三章
汽车市场
市场调研
1、据统计2010年全国及东三省汽车销售概况如下表:
汽车类型
全国销售总量
东北三省销售总量
东三省所占比例
轿 车
1126029台
76896 台
6.07%
载货汽车
1076613台
86775 台
8.06%
客 车
1037058 台
83403 台
8.64%
合 计
3240000台
247074台
7.63%
2、东三省汽车销售省内分析表:
汽车类型
三省销售总量
辽宁省总销量
吉林省总销量
黑龙江省总销量
轿 车
76896台
36448台
18916台
21531 台
载货汽车
86775台
41131 台
21346台
24297台
客 车
83403台
39343台
20517台
23542台
合 计
247074台
117113台
60780台
69180台
比 率
100%
47.4%
24.6%
28.0%
通过以上数据分析可以看出,东三省的汽车销量在全国份额中 仅占7.36%;已形成汽车产业发展、东北三省经济地位、振兴东北老 工业基地政策之间的矛盾,汽车产业发展速度有待进一步提升; 随着 振兴东北的各项政策得到进一步落实, 充分发挥老工业基地的各项优 势,东北三省汽车市场可以说商机无限。从上表数据还可以看出,辽 宁省汽车销量在东北三省中几乎占了一半, 市场潜力巨大。目前汽车
作为沈阳第一支柱产业政策已经确定,而沈阳汽车市场却极为分散, 更无品牌市场可言,这为适时建设一个国际高标准的以汽车为主题的 市场提供了可能。
二、建材家居家具市场
沈阳市共有大小各类家具市场约 30余家,其中主要家具专卖店15 家约占50%综合家具市场约8家,占23%
市场经营多采取场地出租经营方式的有 24家,约占80%其次是 采取自己经营方式的有4家,约占13%
1、以中国家具城、小东、万泉、港大家私为代表的传统家具市场, 因成立时间早,地理位置优越,在中低端消费群中有一定的市场。 其主要特点是:摊位式租赁经营,市场有较大的对外辐射功能。
2、以喜来居、曲美、北欧、腾派、塞斯为代表的家具市场新生力
量,其主要特点是:店面装修较豪华、购物环境幽雅、商品档 次较高,在中高端消费群中有一定的市场。
3、以莱德、轩琴为代表的家具自营模式,其主要特点是:与家具 厂家形成战略合作,在店中展示商品并自主经营。是家具经销 的创新模式,具有一定的代表性。
4、以欧倍德、天津家世界、红星美凯龙、百利、海韵为代表的家具
超市及综合市场, 对沈阳市的家具市场带来较大的冲击, 代表未来
的家具市场走向。
第四章 营销战略
一 招商策略:
资产经营出租 +地产出让 +产权出售 +产权返租 具体如下:
资产经营出租:
一期零售区域:东方家园 酒店用品超市 三期区域:物流配送中心及综合楼 地产出让(成立合资公司,最终转让股权) :
二期区域:酒店 四期区域:国际汽车博览中心(三大超市) 国际汽车专营店
产权出售:
一期区域:精品专营店 二期区域:商务公寓、餐饮美食一条街 三四期区域:精品专营一条街 产权出售返租统一招商:
三期区域:国际精品建材展厅 国际精品家居家具展厅
二定价策略 根据周边市场调研结果,制定价格:
商务公寓:3800元/平方米
商铺(四层均价):
餐饮美食一条街:4500元/平方米 精品专卖店一条街:4800元/平方米
三销售计划表(%
年份
类型
2
3
4
5
商务公寓
40
40
15
5
餐饮美食类
50
40
10
精品专卖店
50
40
10
四建筑形态
主力店及展厅外观简洁明快,以钢结构为主。商务公寓附精装修。
五招商建议
1、项目的招商合作伙伴应该是国际上该业态的知名品牌商, 他们实
力大,抵抗风险能力强,能与东方集团共进退,可在我方项目上持续 性经营,可为项目地价,商业氛围等的价值上升提供长期保证。这涉
及主力店招商问题,主要为汽车,家具,生活类超市等业态。
2、 与国际上知名商业房地产营销策划公司建立联系, 探讨合作事宜, 我方需要的不仅是他们的营销策划方案, 更重要的是这类营销策划公 司具备全球化商业招商资源,因为他们已经做过多个专业市场的 shopping
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