历年房地产估价师案例问答题汇总.docx

PAGE 问 答 题  TOC \o "1-2" \h \z \u 一、 抵押 3 1、住改商价值差异 2007真题 3 2、假开法评在建注意事项 2010真题 3 3、自建房评估价值低于实际投入 3 4、门面所需资料及三个案例修正 2007真题 4 5、在建改方案评估价值差异 2009真题 4 6、商场收益法、成本法数据与实际不一致 2004真题 4 7、复核抵押价值差异 2009真题 5 8、简述在建工程抵押价值评估的技术路线和方法。 5 9、简述房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理？ 5 二、 买地 5 1、公寓、写字楼出让土地投标估价需做工作-投资价值 2004真题 5 2、投资价值——竞标土地两家机构结果差异 2008真题 6 三、 拍卖 6 1、拍卖别墅价格低于以前售价，解释价格差异 与2014真题类似 6 2、拍卖别墅价格低于以前售价，解释价格差异与2014真题类似 7 3、办公楼拍卖底价比较法技术路线 7 4、咨询性估价——办公烂尾楼（在建工程停工）假开法技术路线 7 5、拍卖结果告知借款方、拍卖保留价、拍卖税费 2005真题 8 6、简述房地产强制拍卖估价的技术路线。 8 四、 市场价值 8 1.商铺四个案例如何修正为可比实例 2011真题 答案与真题书有出入 8 2、房地产价格≠建房投入+土地价值 2008真题 9 3、酒店功能用房收益法技术路线 2013真题 9 4、规划调整造成的损失、收集资料、如何估价 9 五、 征收 10 1、房屋征收补偿包括的内容有哪些 10 2、被征收人向估价机构提要求，及回答 2004真题 10 3. 征收项目如何确定评估机构、如何确定房屋用途 2006真题 10 4、出租酒楼征收业主不配合查勘、装修补偿、租赁关系 2005真题 11 5、城市修建公路占用小区绿地和住宅楼 2009 11 6、征收工厂、毛地变为熟地所投入费用 2010 11 7、征收租赁关系、面积用途认定、装修补偿 2010 12 8、住改商征收补偿内容、产权调换房屋面积确定 12 9、棚户区改造征收价格低于新建高层房屋售价、对评估价格有异议 13 10、征收解释室内装饰装修价格低于实际投入、估价方法及主要步骤 2012 13 六、 转让 13 1、房地产转让价格评估的常用方法包括哪些 13 2、出租商业可比实例租金选取错误、求取年净收益方法2005 14 3、成本法重置价格确定错误、还需计算折旧 2006、2014 14 4、评估商场可比案例选取、出租部分潜在毛收入确定、自营部分净收益确定 2006 14 5、咨询性、投资价值——购买商铺，估价方法及技术路线 2012 15 6、住改商转让后估价思路及理由、技术路线 2008 15 7、加油站估价范围、收集资料 2011 15 8、住改商价格—[收益法（商）+比较法（住）]/2不正确，如何估价 16 9、购买商铺买主出价偏低、正常价格范围 16 10、商业用房未查勘、比准租金求年净收益测算收益价格找错误 2011 17 11、是否购买商铺——收益法测算 2011 17 12、在建—成本法和假开法哪些参数应考虑利率调整的影响 2013 17 13、投资住宅、公寓怎么选择，注册房估师怎么提供专业建议 2013 17 14、购买商务办公楼、方法、区位状况、估价技术路线 18 七、 租赁 18 1、从哪些方面考虑承租人是否毁约、承租人权益价值技术路线 2007 18 2、写字楼租金差异原因、租金做可比实例如何处理 2012 18 3、购买出租住宅用于投资、自用，现有租约对买入价的影响，最终成交价是否由买入价决定 19 问答题分析 19 问答题集锦 抵押 1、住改商价值差异 李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营，于2009年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。（P233） 　　1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 　　2.2011年7月该房屋被列入征收范围，国有土地上房屋征收决定公共颁发日为2011年7月30日，乙房地产估价机构受征收人委托进行国