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（营销策划）南昌江旅国 际大厦推广方案 4 ．供应量及需求量均较小 南昌写字间市场处于起步阶段，由于支撑高档写字间发展的商贸公司、智囊机构 及高科技公司相对有限，且经营水平较低，因此整个市场增长缓慢，市场潜力有 待开发和挖掘。 其次从开发商考虑,由于开发数量小，开发理念不成熟，致使开发成本较高,缺乏 市场竞争、缺乏消费引导及较高的价格也限制了市场的发展。 5 ．写字楼正处于升级时代 房地产是经济发展的晴雨表，而写字楼最能反映区域经济的发展状况。近几年， 伴随着南昌经济和房地产业的发展驶入快车道，南昌市的基础设施、投资环境日 益改善，吸引了国内外知名企业纷纷涌进。他们的进驻对南昌高档写字楼的需求 与日俱增，需求催生了市场，南昌的写字楼市场迎来了一个全新的发展时期。相 比以往，呈现出专业化、商圈化的特点。 （1）逐步走向专业化 在 1993 年华财大厦出现以前，严格来讲，南昌还没有写字楼的概念。公司、企 业对办公条件要求不高，一般租用民宅或是沿街店铺，政府的一些楼院也被相中， 少数外来机构租住酒店、宾馆。1993 年，华财大厦以近百米的高度面市，是当年 南昌的标志建筑。大厦有各项基本配套，有自己的物业管理机构，但其中参杂了 客房，商、住在一起，还不是真正意义上的写字楼产品。1996 年江信国际大厦的 出现改写了南昌没有写字楼的历史，江信国际大厦按照标准写字楼要求建造。到 了2000 年后，南昌的商住楼崭露头角，以太平洋商务大厦、中环广场、洪城广 场、三星大厦为代表，它们以优越的地理位置，宜商、宜住的灵活变通的物业功 能受到一些中、小成长型企业的追捧。 但商住楼和写字楼是两种不同的产品。首先，商住型物业立项为住宅，立项是住 宅，属于土地创业，比商业创业便宜 50％；其次，二者的技术标准差距更大，比 如消防系统，国家规定住宅可以不上消防系统，但是写字楼一定得有。商就是商， 住就是住，因为商是开放的，而住是私密的，二者格格不入，不能融合在一起。 但市场经济，存在就是合理。估计商住楼会在相当一段时间存在，因为现阶段不 断有人创业，而这些创业者还没有能力在写字楼办公，这是一个很实际的问题。 商住和纯写字楼的区分，将来肯定是一个靠市场自然淘汰的过程。一些公司离开 了创业阶段以后要追求更好的形象，自然会搬入纯写字楼，而不会再在商住混杂 的住宅呆下去。 南昌迎来专业写字楼是在2001 年，2001 年国贸广场问世引领南昌写字楼升级换 代。以国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表，它们 的专业性体现在以人为本上，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流， 引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间。 （2）融入商业圈 纵观前面提及的几个专业写字楼，与最早的江信国际大厦不同的是，它们都不是 作为单体存在，而是融于各商业圈中。财富广场自不必说，座拥八一广场成熟商 圈。整栋大厦造型简洁挺拔，以后现代建筑风格成为南昌一道亮丽的景观。地王 广场所在的中山路商圈是南昌市数百年的城市发展的历史沉淀，人气聚集，品牌 汇集。项目本身由娱乐购物、国际公寓、商务办公三大组成部分互动经营，三者 之间就是互为需求的“商业链”，能够形成一种良性循环。国贸广场是个组团式 高层建筑群，分商务、公寓、酒店三大区，既独立又互为一体，能满足生活、事 业、休闲的全面需求，自成为城市的商务中心。南昌世贸中心则是未来红谷滩商 圈的重要组成部分。红谷滩的商业发展拟初步确立按“一个核心区，两条辐射带， 三个功能区，四条商业街”的模式来构造红谷滩新区未来的商业平台。而其中红 谷大道是以南昌世界贸易中心建设为龙头，建设总建筑面积超过 30 万m2 的集会 展中心、大型购物中心（ShoppingMall ）、写字楼、五星级酒店和银行为一体的 多功能购物功能区。 对写字楼融入商圈的现象，单一的写字楼已不能适应时代需要，高档写字楼的消 费主力是外来人员，他们的工作、生活需要在一个商业复合体内高效运行。从投 资角度看，“商圈”格局决定增值已被决大数投资者所认同。不论是投资租用型 业主或自用型业主，都是想买一个好的增值的前景，而现在南昌的写字楼，正以 各大商圈为中心形成不同的“圈地”格局，所以选择何种商圈，正是锁定区域作 出绝佳选择的上策。 二、南昌市写字楼租售情况 1 ．写字楼销售情况 项目名称地理位置规模面积均价客户群竣工时间配套 新田金世纪朝阳洲孺子路西路 18 层共 72 套 153.5㎡3548 元/㎡广告、律师、设 计、会计、装饰等智慧型中小企业 2004 年底 5 楼有 600㎡商务会所，有商务配套