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机电成本管控思路 目标管理组 2014-8-21 有方向 有方法 有标准 机电成本控制 认识商 业广场 成本 分 解 优化 招标 限价 变更签 证直委 结算 工具 （一） （二） （三） （四） （五） （六） （七） （八） 目 录 一、认识商业广场 1 、业态划分 2 、系统形式 3 、系统划分 4 、品牌等级 5 、配置标准 6 、安装方式 7 、边界条件 8 、特有作法 1 、业态划分 购物中心 （ A 、 B 、 C ） 写字楼 （ A 、 B 、 C ） 酒 店 （瑞华、文化、 嘉华、嘉华 B ） 住宅 （ A 、 B 、 C 、 D ） 公寓或 SOHO 室外步行街 不同业态所对应的建造标准有可能不同 ! 2 、系统形式 给水 排水 空调 采暖 强电 弱电 1 ）市政直供； 2 ） 水泵变频分区供 水方式； 3 ）不超过 120m 塔楼采用水泵变 频分区供水，超 过 120m 塔楼采用 水泵水箱串联供 水； 1 ）重力式； 2 ）压力排水 （污水坑 + 潜水 泵排放或自动污 水排放专用设 备）； 3 ）虹吸式； 1 ）中央空调 （两管制、四 管制；全空气、 风盘 + 新风、 VAV ）； 2 ）分体空调 （柜机、壁挂 机、 VRV ）； 1 ）热源：市政 热网、自建锅炉 房、燃气壁挂炉； 2 ）采暖形式： 散热器或地板采 暖； 1 ）双路电源（每 路保证 100% 负荷） + 柴油发电机； 2 ）双路电源 + 柴 油发电机； 3 ）双路电源； 4 ）单路电源； 有无慧云 系统； 3 、系统划分 给水 暖通空调 消防 强电 弱电 大商业、百货、 超市、酒店、甲 写、公寓、住宅； 大商业、百货、超 市、酒店、甲写、 公寓、住宅； 购物中心（含上部 塔楼及一环铺）、 酒店、甲写、住宅 + 室外商铺； 大商业、百货、 超市、酒店、甲 写、公寓、住宅、 外铺； 购物中心合用（电 子巡查系统、背景 音乐除外）、酒店； 同一地块内的销售 物业如甲写、公寓、 住宅、外铺合用； 系统的划分与运营管理的界面、缴费形式密切相关，销售物业尽量科学合并 ! 国内品牌 进口品牌 1 合格供方库内 合格供方库外 2 4 、品牌等级 配置标准 1. 管材选择 5. 空调机组功能段选 择 （预热、过滤） 3. 设备是否变频 、自带配电柜 7. 保温材料类别 及防火等级 6. 电动执行机构电压 等级，阀体材质 4. 风阀是否远控 8. 电梯梯速、载重 2. 电缆选型 5 、配置标准 安装方式 管道连接方式： 法兰连接、 螺纹连接、沟槽连接、焊接、 热熔连接、粘接、角钢法兰、 共板法兰； 设备安装方式： 吊装或落地， 混凝土基础或型钢基座； 电缆支撑方式： T 式桥架、 槽式桥架、托盘式桥架； 明装、暗装； 6 、安装方式 T 式桥架 槽式桥架 托盘式桥架 不同业态 不同楼层 不同区域 – … 不同专业 – … 不同系统 – … 不同细项 7 、边界条件 边界条件是建造标准确定的前提！ 1 ）机电与装修的成本界面 ? 部分精装修成本界面包含机电作业事项； ? 梳理五星酒店、商务酒店、超市、大玩家、大歌星、院线、儿童业 态、百货及部分次主力店的交房条件； 精装修区域的灯具以及卫生间内给排水管道、洁具 1 ? 豪宅、 SOHO 、商管用房、配电室、弱电机房内的分 体空调 2 ? 豪宅及 SOHO 内的燃气（电）热水器 3 ? 影城大堂及观众厅内送回风管、阀部件、风口 4 ? 售楼处内的机电工程 5 ? 大歌星连接租区空调水管、风管、风机盘管 6 ? 五星酒店大堂、泳池、 SPA 等区域的地板采暖 7 ? 换热站 热力 ? 进户第一阀门 燃气 ? 建筑物外墙或出外墙第一检查井 给排水 ? 变电室（所） 电力 ? 弱电机房 弱电 2 ）社区管网与室内机电界面 3 ）机电专业细项间成本界面 机电专业 细项间 1 、防排烟与通风空调 2 、地板采暖与暖通空调 3 、室外给水与消防水 4 、常规水电的预留预埋 与机电各专业 1. 合格供方品牌库 2. 餐饮及体验业态 比例高 3. 消防安全等级高 4. 绿建节能 5. 慧云系统 6. 静电过滤 7. 商业电商 8 、特有作法 1 ）一类标（集采申请及合同审批）： 电气类 -- 柴油发电机组、消防报警设备（国内、国外品牌）、 电缆、电线、母线槽、电梯 、 LED 显示屏 ； 暖通类 -- 制冷机组、空调末端、冷却塔、户式多联空调机 （豪宅用）、风机（国内、国外品牌）、水泵（国内、国 外品牌）、钢制阀门、铜制阀门、燃气热水器（豪宅用）； 2 ）二类标（项目公司组织招标）： 国外品牌电动阀（酒店用）、低压断路器（国内、国外品 牌）、保温材料、开关插座、工程灯具（ LED 灯、普通灯 具）、燃气炉、浴霸、漏电监控系统、