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BIM技术在运维管理中 的应用 导读： 本章首先简单地介绍了运维与设施管理基本概念，包括运维与设施管理的 定义、内容 范畴和基本特点。接着介绍 了传统运维与 设施管理中的 不足，再对 BIM 技术在运维与设 施管理 中的优势进行了详细分析。然后着重介绍了 BIM 技术在运维与设施管理中的应用， 包括空间管理、资产 管理、维护 管理、公共安全管理和能耗管理。最后在对 BIM 在绿色 运维 中的应用进行了简单介绍。 5.1 运维与 设施管理简介 5.1.1 运维与设施管理的定义 建筑运维管理近年来在国内又被称为为 FM (Facility Management, 设施管理）。 根 据 IFMA (International Facility Management Association, 国际设施管理协会）对其的最 新定义，FM 是运用多学科专业，集成人、场地、流程和技术来确保楼宇 良好运行的活 动。人们通常理解的建筑运维管理，就是物业管理。但是现代的建筑运维管理 ?FM 与 物业管理有着本质的区别， 其中最重要的区别在于：面向的对象不同。物业管理面向建筑 设施，而现代建筑运维管理面向的则是企业的管理有机体。 FM最早兴起于 20 世纪 80 年代初，是项 目生命 周期中时间跨度最大 的一个阶段。在 建筑物平均长达 50 ? 70 年的运营周期内，可能发生建筑物本身的改扩建、正常或应急维 护，人员安排，室内环境及能耗控制等多个功能。因此， FM 也是建筑生命周期内职能交 叉最多的一个阶段。 在我国，FM行业的兴起较晚。伴随着 20 世纪 90 年代大量的外资企事业组织进人我国, FM需求的产生和迅速增加最早催生了我国的 FM行业。到目前， 我国本土的许多组织在认识 到专业化高水平的 FM服务所能带来的收益后，也越来越多地建立了系统的 FM管理制度。 5.1.2 运维与设施管理的内容 运维与设施管理的内容主 要可分为空间管理、资产管理、维护管理、公共安全管理和 能耗管理等方面 （图 5.1.2)。 1. 空间管理 空间管理主要是满足组织在空间方面的各种分析及管理需求 ，更好地响应组织内各部 门对于空间分配的请求及高效处理日常相关事务，计算空间相关成本，执行成本分摊等内 部核算，增强企业各部门控制非经营性成本的意识， 提高企业收益。 空间管理主要包括空间分配、空间规划、租赁管理和统计分析。 2. 资产管理 资产管理是运用信息化技术增强资产监管力度，降低资产的闲置浪费， 减少和避免资 产流失，使业主资产管理上更加全面规范，从整体上提高业主资产管理水平。 资产管理主要包括日常管理、资产盘点、折旧管理、报表管理， 其中日常管理又包括 卡片管理、转移使用和停用退出。 3. 维修管理 建立设施设备基本信息库与台账， 定义设施设备保养周期等属性信息，建立设施设备 维护计划；对设施设备运行状态进行巡检管理并生成运行记录、故障记录等信息，根据生 成的保养计划 自动提 示到期需保养的设施设备；对出现故障的设备从维修 申请， 到派工、 维修、完工验收等实现过程化管理。 维护管理主要包括维护计划、巡检管理和保修管理。 4. 公共安全管理 公共安全管理具有应对火灾、非法侵入、 自然 灾害、重大安全事故和公共卫生事故等 危害人们生命财产安全的各种突发事件，建立起应急及长效的技术防范保障体系。包括火 灾自动报警系统、安全技术防范系统和应急联动系统。 公共安全管理主要包括火灾报警、安全防范和应急联动。 5. 能耗管理 能源管理是指对能源消费过程的计划、组织、控制和监督等一系列工作。能耗管理主 要由数据 采集、处理和报警管理等功能组成。 5.1. 3 运维与设施管理的特点 1. 多职能性 传统的 FM 往往被理解为物业管理。而随着管理水平和企业信息化的进程，设施管理 逐渐演变成综合性、多职能的管理工作。其服务范围既包括对建筑物理环境的管理、维 护，也包括对建筑使用者的管理和服务，甚至包括对建筑内资产的管理和监测。现今的 FM 职能可能跨越组织内多个 部门，而不同的部门因为职能、权限等原因，在传统的企业 信息管理系统中， 往往存在诸多的信息孤岛，造成 FM 这样的综合性管理工作的程序过于 复杂、处理审批时间过长，导致决策延误、工作低效，造成不必要的损失。 2. 服务性 、 FM 管理的多个职能归根到底都是为 了给所管理建筑的使用者、所有者提供满意的服 务。这样满意的服务对建筑所有者来说包括建筑的可持续运营寿命长、回报率高；对建筑使 用者来说包括舒适安全的使用 环境、即时的维修、维护等需求的响应，以及其他建筑使用者 为提高其组织运行效率可能需要的增值服务。正因如此，传统的 FM 行业中存在系统、完备 的服务评价指数，如客户满意程度 ?CRM) 指数等， 用于评价 FM