清溪商会大厦营销策略执行报告100624(1).ppt

清溪商会大厦营销策略执行报告;轻轨改变清溪城市格局！;R4线改变城市格局,改变客户，改变房价！;项目概况;报告目的;本报告结构;品牌目标、企业目标;目标分解;目标界定;本报告结构;进行战略方向思考并解答。 宏观政策对我们的目标有何影响？ 我们的竞争对手是谁？;;市场解读－新政后的客户变化;市场解读－新政后的东莞楼市;结论： 2010年为中国楼市的政策年 对本案大户型有一定的影响！ 拓展深圳客的可能性减少！;2010年，市场不容乐观 通货膨胀严格控制的一年人民币持续升值的一年货币政策从紧的一年外资进入严控的一年 新兴产业升级的关键一年;竞争对手锁定原则： ※ 产品类似 （区位、户型、规模） ※ 产品定位类似 ※ 入市时段相近 ※ 客户定位类似 ※ 总价或单价接近;;;竞品分析 盛和新都会;竞品分析 盛和新都会;竞品分析 丽景名门;;竞品分析 金碧华庭;竞盘小结 机遇挑战;;本报告结构;领导者;竞争策略： 形象上的领导者，策略上的挑战者。 颠覆原价值体系，改变游戏规则，建立新物业类型，重新定义价值认定标准。;外立面简约现代，外观造型较丰富，相比其他小区，项目的建筑体标新立异。;南面4层高民房，排列整齐，视野无阻挡，环境较为单纯。;O机会;核心价值梳理;项目定位;香芒东·地铁上盖·城市地标;旺角1号;金三角、城市地标型物业;老城区;金碧华庭/42405平;可售存量;新增及潜供;市场竞争小结：;片区典型项目客户分析——盛和新都会;客户结构特征小结：; 从事行业：政府机关工作人员、公务员、私企业主、电子物流工厂高管人士等 支付能力：官员及生意人：一次性付款买房；白领高管公务员等：按揭贷款买房 首次两次置业经历居多 对投资没有概念，购买的目的就是自住或居住 生活方式：本地人着重休闲享乐，而外地人忙碌无闲。 购买目的：自用或自住。;本报告结构;整体推售策略制定的原则： 契合项目整体的工程节点及相关展示； 合理规避市场同类型产品的竞争； 巧妙规避项目内部同类型产品之间相互竞争； 符合项目全年资金回收目标的要求； 符合整体推广节奏并契合项目品牌价???的逐步推高。;工程证件和展示条件推导推售时间;;推售节奏;价格策略;价格策略;整体营销节点设置;10.7;本报告结构;营销策略分解;营销节点设定;营销执行策略要点;二、阶段执行策略 1、阶段销售目标 2、各阶段具体执行策略 A、推广主题及销售目标 B、推广策略及炒作计划 C、活动安排 D、包装策略 E、预算;阶段划分;推广主题;推广主题;媒介运用;媒介运用;销售线搭建——建立销售中心;项目周边包装——项目周边包装;1、城市发展系列论坛 时间：7.3-8.30 媒体：搜房网、房掌柜、蓝房网、东莞日报、东莞时报、南方都市报等（提倡政府组织） 主题：“绿色清溪，生态宜居”城市规划发展论坛（重点演讲中心区规划以及轻轨物业）;2、香芒路历史摄影展 时间：7.3-8.30 媒体：搜房网、房掌柜、蓝房网、东莞日报、东莞时报、南方都市报等 主题：谁在留守香芒路？;活动安排——销售中心开放;4、网络——东莞搜房网、房掌柜 项目网站：2010年8.28日前上线 网站论坛主页：2010.9.30完成 网络广告：预订房掌柜2010年8-12月的广告版位； 网络炒作活动：（宇鹏工作室东莞分部） 炒作主题：1“香芒路的前世今生” 2、“清溪人如何面对轻轨带来的巨变”;物料要求;;阶段划分;营销节点设定;推广主题;推广主题;推广主题;媒介运用;媒介运用;媒介运用;媒介运用;项目内部包装——楼体条幅;项目内部包装——看楼通道包装;现代风格+简欧;工法样板房 建筑用材展示 ； 住宅节能环保展示； 住宅智能展示；;项目内部包装——销售区园林展示;项目内部包装——项目广场软包; 标示内容及位置建议： 1、标示小区主入口、销售中心、样板房 2、主要景观节点标示如：平台花园、项目广场等 3、看楼通道提示看楼路线 4、施工安全提示 5、名贵的树木、花草等;停车导示;临街立面提前展示;活动安排;活动安排;活动安排;4、网络——论坛与炒作 网站论坛主页：论坛资料释放及时、并项目销售信息,与本案相关活动紧密相扣 网络炒作活动：（宇鹏工作室东莞分部） 炒作主题： 1、大版图的策动，R4线究竟会改变清溪？ 2、清溪——深圳西北后花园？ ;物料要求;;阶段划分;营销节点设定;推广主题;推广主题;推广主题;媒介运用;媒介运用;媒介运用;媒介运用;项目内部包装——楼体展示及广告;项目内部包装——看楼通道包装;项目内部包装——商业街与转角广场展示;活动安排;2、开