绿色认证CMBS产品违约风险研究——以嘉实资本中节能绿色建筑资产支持专项计划为例.pdf

摘要 摘 要 商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage Backed Securities，以下简 称CMBS ），指银行将商业抵押贷款作为资产发行证券，以房地产预期收入为偿债本 息来源的资产支持证券产品。CMBS 产品自2016 年引入我国后受到资本市场热捧， 绿色金融也在“五大发展理念”的政策支持下蓬勃发展，与此同时，绿色CMBS 作 为综合的新兴产品开始进入投资者视线。然而，我国绿色CMBS 起步晚、经验少、 缺乏统一标准，面临潜在的违约风险，威胁投资者利益和资本市场。因此，剖析绿色 CMBS 产品违约风险，提出相应防治措施，对于我国绿色金融稳健发展具有重要意义。 论文在对绿色CMBS 进行文献综述和理论梳理的基础上，阐述了绿色CMBS 的 交易成果和发展现状，同时选取国内首单绿色CMBS 产品——嘉实资本中节能绿色 建筑资产支持专项计划，利用要素分析法，从原始权益人、基础资产和绿色属性三方 面进行违约风险分析，并据此总括研究结论，提炼政策建议。 论文的主要观点是： 1．原始权益人方面，产品违约风险较小。绿城节能公司工商信用良好，法律纠 纷中多为胜诉，财务报表虽显示负债率逐年上升，但这是因为节能大厦尚处于未完全 施工并出租完毕状态，待尾盘销售出租完成后，财务状况应该会好转。 2 ．基础资产方面，当出租率下降时，产品存在一定违约风险。根据不同压力情 景下现金流对本息的覆盖倍数可知，在出租率压力情景下，产品最后三期覆盖倍数小 于1。因此，为控制风险，应重点关注大厦出租率。 3 ．绿色属性方面，产品违约风险较小。本案例属于“资产绿”资产支持证券， 即基础资产是绿色项目，但所募集到的资金并不投向绿色用途，因此，基础属性更易 保持稳定，违约风险较小。 4 ．我国首单绿色CMBS 产品试水较为成功，发展潜力巨大。随着国内绿色债券 市场日益活跃，该产品的成功，为绿色债券的定价提供了实践依据，对类似产品违约 风险的测算提供借鉴意义。 综上所述，本文提出三点政策性建议：第一，健全绿色 CMBS 产品违约风险补 偿机制；第二，制定标准化合约，培育独立自主的绿色认证体系；第三，强化监管力 度，形成完善的信息披露机制。 关 键 词：资产证券化；CMBS ；绿色债券；违约风险 1 Abstract Abstract Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS), which was refers to the asset-backed securities products that banks issue securities with commercial mortgages as assets and the expected income of real estate as the source of repayment principal and interest. CMBS have been introduced into China since 2016 and are popular in the capital market while the green finance has flourished under the policy support of the ‘Five Principles of Development’. At the same time, as a comprehensive emerging product, Green CMBS has begun to enter the investors horizon. However, the Green CMBS of China has many problems such as