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产业结构升级与住宅价格互动关系研究 摘 要 自1998 年住房制度改革以来，房地产业为经济发展提供了重要动力，并逐渐成 长为我国的支柱行业。房地产业快速发展的20 年时间，房地产市场开始出现了 “区 域分化”的局面：有的城市面临着巨大的 “去库存”压力，而有的城市却依旧房价高 企，库存不足。与此同时，我国经济发展步入了由高速增长转向中高速增长的“新常 态”，并且各个城市都提出了“产业转型升级”的目标，为经济发展寻找新的增长极。 那么，作为我国支柱行业的房地产业与产业结构升级之间是什么样关系？产业结构升 级对住宅价格波动的影响程度有多大？住宅价格过高对于产业结构升级又有着怎样 的影响？这些问题的研究对房地产业的健康稳定发展及相关政策的制定具有重要的 指导意义。 为此，本文主要研究了产业结构升级与住宅价格之间的互动关系。首先，从理论 上分析了产业结构升级与住宅价格互动关系影响路径，并确定了产业结构升级的测度 指标--产业结构合理化和产业结构高级化。然后，描述和介绍了我国的产业结构与住 宅市场的发展历程及现状，并发现在2002-2016 年期间，产业结构合理化与高级化水 平与住宅价格存在一致性。最后建立PVAR 模型实证分析了产业结构升级与住宅价格 之间的互动关系：在全国层面的分析基础上，进一步分析不同等级城市之间的产业结 构升级与住宅价格互动关系的差异性，并对一二三线城市之间的差异性做出分析和解 释。 本文的主要结论有：产业结构升级与住宅价格之间的互动关系显著，并且不同等 级城市之间的差异性明显。对于全国层面和一线城市而言，产业结构升级促进了住宅 价格的上涨，住宅价格反作用于产业结构升级，过高的住宅价格会对产业结构升级产 生抑制效应；对于二线城市而言，产业结构升级在长期内促进了住宅价格的上涨，而 住宅价格的上涨对产业结构升级有抑制作用；对于三线城市，产业结构升级与住宅价 格都只在短期内相互影响，两者之间的互动关系较弱。 因此本文建议政策制定者在调控住宅市场时要将产业结构作为重要的考量因素。 地区的住宅价格水平应该与区域的经济水平相适宜，同时，也应该考虑到不同城市之 间的差异性。政策的制定应采取“因地制宜、因城制宜”的原则，在产业结构升级的 基础上促进房地产业的健康稳定发展，实现产业结构升级与房地产市场良好互动。 关键词：住宅价格；产业结构合理化；产业结构高级化；PVAR 模型 1 产业结构升级与住宅价格互动关系研究 Abstract Since the reform of the housing system in 1998, the real estate industry has provided an important impetus for economic development and has gradually grown into a pillar industry in China. In the 20 years of rapid development of the real estate industry, the real estate market has begun to show a situation of “regional differentiation”: some cities are facing huge “de-stocking” pressures, while some cities still have high housing prices and insufficient stocks. At the same time, China's economic development has entered a "new normal" from high-speed growth to medium-high-speed growth, and each city has put forward the goal of "industrial transformation and upgra