万科企业管理万科开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结项目前期.pdf

（万科企业管理）万科开发 城市居民住宅的经验教训 及其规律性总结项目前期 万科开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结项目前期 (征求意见稿) 企业策划部 目录 一、 项目前期选项、决策3 1 、 市场调查4 2 、 项目基本情况9 3 、 项目法律手续15 4 、 项目地价款、配套费用16 5 、 项目相关费用、税收17 6 、 项目投资分析19 7 、 项目开发战略性考虑20 二、 土地合同21 1 、 确认相关对象、环节的合法性22 2 、 明确土地性质24 3 、 地价26 4 、 配套设施28 一、 项目前期选项、决策 项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成熟的欧美国家，项目的 决策正确和否，至少要决定这个项 70%的命运。在中国大陆的现阶段，尽管市场经济仍处 在发育过程中，决策至少也要决定项 30%之上的命运。 在大规模的房地产项目开发中，前期的选项、决策应把握好以下 7 个方面： 1 、市场调查：是项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判断项目开发的基础条 件。 2 、项目基本情况：是在多个项目中选择，进行比较判断的依据。 3 、项目的法律手续：是项目开发合法化的要求。 4 、项目地价款、配套款的支付情况：是判断X 公司资金实力、能力的依据。 5 、项目相关收费、税收：是判断费用、税收及手续的依据。 6 、项目的投资分析：就项目而言的经济测算和评估。 7 、项目开发的战略性考虑：集团发展、X 公司发展的战略性设想和该项目开发的关系。 市场 项目地价款、 配套费用 1 、 市场调查 市场是房地产项目决策的基本依据，应了解和把握的方面有： （1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况：有多大的市场？能够做多大？城 市不同区域的市场有那些特点？ （2）、当地城市近、中期规划发展方向：项目未来发展的前景如何？在什么地方做？ （3）、地块周边楼盘情况：供求及价格之间的关系，做那壹个层面的市场？市场竞争的优劣 势何在？ （4）、项目的目标市场：客户有那些特征？客户需求、购买行为有何特点，能不能满足？ （1）、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况 对市场的总体情况进行了解和把握，主要包括：供应情况、销售情况、价格、区域分布、主 要发展商情况等。 以北京市的房地产市场近几年的资料及市场状况分析结果见，我们能够通过以下指标进行描 述： ★北京市近年来严格控制土地批租的壹级市场。 93 、94 、95 年出让的土地分别为 925 、650 、690 万平米，96 、97 年逐年递减。 ★近年来，北京市住宅每年的竣工量在 600-700 万平米左右，销售量在 300 万平米左右， 97 、98 年呈平稳发展态势。 ★北京市商品住宅销售主要集中在朝阳区、近郊县区和海淀区。 ★个人购买率稳步上升，97 年达到 30%左右。 ★商品住宅销售以现房为主。现房供应量占 50%-60% 。 ★商品房销售价格稳步上升，近年呈平稳发展态势。市区四环附近，售价在 5000-8000 元/ 平米。 ★高价位商品住宅销售较好。空置房多为低价位房，位置较偏、交通不便。 ★市场有较明显的区域特征。住宅主要集中在五个区域，占全市 60%之上。 ★主要发展商多为国有开发商。数量占全市 60%之上。 因此，能够得出北京房地产市场的壹些结论性判断：①在北京获得土地有壹定难度；②有壹 定市场容量，每年约 300 万平米；③售价较高；④市场主要集中在几个区域；⑤总体的市场 化程度不高；⑥空置房屋多为低档住宅。 除此外，仍应对项目所在的区域进行了解。假如项目位于海淀区： ★海淀区年销售量在 40-50 万平米左右，