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关于强化我国房地产企业税收征管的探讨 作者：徐波 来源： 【论文关键词】房地产企业,税收,征管 【论文摘要】随着我国房地产市场的繁荣发展，房地产业已成为 我国财政收入的重要来源之一，但也给税收征管带来了很大的困难。 文章就近几年伴房地产业出现的较为严重的税款流失现象做了分析， 并对改进税收征管工作提出了相应的建议。 房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近 年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收 新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难 点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散 且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流 失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007 年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税 4.59 亿元，其中房地产行业 就达 2.56 万元，占欠税总量的 55.8% 。本文根据房地产税收征管问题 的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和 促进房地产行业的税收征管。 一、房地产企业税收征管的现状和问题 1、相关的税收法规制度不完善 据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是 1951 年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来 根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经 不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登 记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、 土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收 征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和 房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有 10 多个，相 关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。 2 、房地产企业纳税意识不强 一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、 理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登 记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家 里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投 入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方 面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为 了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影 响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃 则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。 3、财务管理比较混乱 在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普 遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账 款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其 混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的 扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交 叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷 逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税 提供了方便，加大了税务稽查的难度。 4 、房地产经营项目难以管理 房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部 门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状 态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决， 缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业 税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大 量流失。 5、税务征管能力不强 一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高， 稽查工作效率不 高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上 助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护 税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈” 心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行， 往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产 行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应 科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。 二、加强我国房地产企业税收征管的措施 1、完善相关税收政策 我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每 项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价 开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界 定