张周路项目认知及产品发展建议.pptx

谨呈：盛展置业;经过与贵司刘总的初步沟通，并实地查看项目地块。根据我司对淄博特别是张店高端住宅市场的掌握，以及多年在张店操作项目的规律，我司特拟定本案，仅供贵司项目前期规划及定位参考； 待双方进行实质性合作后，我司首先出具两份方案供贵司进行项目规划和营销参考 ——《项目规划设计任务书》（为规划设计提供市场及营销专业建议） 详见《项目规划设计任务书纲要》 ——《项目营销战略及策略》（为项目操盘提供细化方案）;结构导示;;项目界定——位于淄博新区核心区域的的中等规模住宅地产项目;地块位于淄博西区核心位置，具备区位优势，配套相对完善；紧邻理工大及别墅区，地块人文价值较大;;;我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析营销问题;S：项目情境（situation）;;Q：提出项目核心问题 （question）——怎样实现从R1到R2的预期目标？;;我们对本地块战略方向的研究，首先从张店目前的高端市场入手； 与本地块具有较大可比性的是：城市风景、黄金国际、颐景园、鲁信花园、华侨城等项目； 通过对相似项目的分析，我们可以预估本项目的推售前景，从而为本项目的前期定位提供参考依据。;;;;;华侨城·开罗绿洲组团分析——属大盘组团，但难以享受成熟的城市生活;;黄金国际·华府项目分析——绝版地段的高档大盘居住组团;颐景园项目分析——一期接近尾声，二期在售;;鲁信花园项目分析——一个尴尬的进退两难的城市高层住宅项目;;超大过渡空间，浪费面积;海泉帝景项目分析——认可度较高的“公园地产”高层住宅项目;相似项目的特质分析;相似的高端住宅项目对本项目的启示;;张周路;住宅：品质感、精细化、格调内敛——城市中产阶级特征的建筑化;装修形式 各店面多采用自然的材质及暖色调 招牌在首期展示时，将店面统一标识装饰，并进行简单装修，把未来的业态展示出来，把品味形象先行做出。;;酒店式公寓——外立面简洁、现代、时尚——使建筑具有强烈的视觉冲击力和昭示性，并能节约成本;注重大堂与电梯间等公共部分细部营造，通过软性装饰，有效控制成本，并体现大气，堂皇;双主??会所，打造淄博四星级社区生活会所——8小时外的动静享受;地块价值： 稀缺独特，高档次，高品质形象;突出本地块在张店城区的稀缺性，从而奠定未来项目的发展基调； 充分利用地块昭示性强的优势，拔高项目的市场形象； 本项目未来无疑是淄博社会中坚阶层的追捧者和支持者，所以，要投其所好，满足该类高端客户的置业需求；;张店主流楼盘已然倍受市场青睐，借鉴主流楼盘的产品设计及定位，是本项目延续销售力的主要关注点之一； 因此，本项目的产品定位要进行差异化市场定位，与部分主流楼盘形成互补，避免在相同地段形成恶性竞争； 借鉴主流楼盘现有的产品设计、景观规划等优势，结合本地块的独特条件，形成本项目的独特核心优势，打击对手；;;说明 因尚未正式介入项目策划，我司对项目的定位仅从产品、客户及理念进行界定； 待进入实质性策划后，我司将对项目进行全面的定位 ——客户定位 ——产品定位：档次定位、功能定位、户型定位 ——形象定位 ——价格定位 ——案名推介;根据市场调研对项目产品形式进行了定位。现从三个方面对其定位属性阐述如下：;项目客户群初步定位;;项目生活理念界定——新都市主义;;项目核心价值的构建，是本项目的灵魂，主要体现在 ——外观价值，即昭示性、形象层面的价值； ——产品价值，即户型设计及空间营造； ——景观价值，即园林景观及社区空间； ——服务价值，即物业管理及运营，社区价值维护及提升。 通过外观、产品、景观、服务等的营造，形成并增强项目的核心竞争力。;外观价值构建;外观价值构建;;;产品价值构建;;;;超值夹层设计，复式空间享受;半间房（HALF—ROOM）;;;;弧形窗;景观价值构建;;架空层下开放的空间与主轴联 为一体，迅速扩大共享空间感受。;建造小面积、低成本、可参与性水景园林，增强社区的亲水性;社区小品——休闲空间;服务价值构建;物管超值-----聘请名牌物管公司或顾问;出入口控制系统 家庭防盗和事故处理报警系统 保安巡逻签到系统 闭路电视监视系统 楼宇可视对讲系统 水电煤气自动抄表计费系统 停车场管理系统 网络快速干道接口;;;形象包装 ——鲜亮;产品推介，“全面阐释产品细节” 举办产品说明会，对规划设计、产品特色、景观园林等进行详细阐释和说明，增强客户的置业信心。 全城行销，“花小钱办大事” 招聘20名派单人员，对张店的大街小巷、专业市场进行地毯式派单，全面传播项目形象及项目信息，从而降低营销成本，以逸待劳，达到“事半功倍”的效果；;关系营销，“口碑传播，泛销好办事” 关系营销的客户范围：开发商的关系客户、施工单位、政府相关资源、相关媒体、企业员工； 制定泛销奖励政策，鼓励客户介绍客户； 体验营销，“身临其境