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商业地产的常用财务指标
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首富之争
◆万达模式:重销售轻运营
核心是商用房产的销售与快速回款,购物中心作为拿地的筹码
◆资本市场逻辑:
万达商业地产运营能力不足,后续资产增值空间有限,所以资产估值
不高,股价表现不佳
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EBITDA的重要性
◆资本市场对商业物业的估值,基于未来能赚多少钱,而不是建造项目
已经花了多少钱。
◆资本市场估值:前几年经营EB|TDA值的25~30倍,经营期间每多创造
1千万EB|TDA值,对应的资本市场估值增加2~3亿元。
估值:2.5亿
EB|TDA值
1000万
资本市
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EBITDA的概念
◆EB|TDA:息税折摊前利润
◆ EBITDA=净利润+所得税+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用
摊销+偿付利息所支付的现金
◆EB|TDA既是利润指标,一定情况下也是现金流指标。
当营运资金净需求不变的情况下,经营性现金净流入也就等于 EBITDA。
EB|TDA剔除了容易混淆公司实际表现的那些经营费用,因此能够清楚
的反映出公司真实的经营状况
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