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关于发展郑州市住房二级市场的思考 房地产市场的结构体系主要包括两大块： 一块是增量市场， 即房地产初次转让， 也称为 住房一级市场；另一块是存量市场，即再转让及租赁，也称为住房二级市场。长期以来，由 于住房短缺产生的需求，住房发展处于增量型发展时期，市场结构呈现出一级市场比重大、 表现比较活跃的特征。 但是， 从发达国家和地区看， 一个发育完善的房地产市场是以二级市 场的发达程度为标志的， 从某种意义上讲， 二级市场制约一级市场， 尤其在房地产作为家庭 最大的商品投资转折时期， 大量存量住房的快速流转会产生巨大的产业增加值。 正如此， 作 为房地产市场的一个重要组成部分的住房二级市场是否活跃， 直接影响到整个房地产市场的 发展。 随着我市住房制度改革的不断深入，住房的商品化使人们的住房观念发生了质的变化。 城市居民客观存在的经济收入的差异， 使房地产市场必然形成梯级消费。 即高收入者购买商 品房， 中低收入者购买经济适用房或二手房， 困难职工租住廉租房。 由于占大多数的中低收 入者是房地产市场消费的主体，因此住房二级市场必将逐步成为房地产市场的主流。为此， 加快搞活住房二级市场， 对于保证房地产市场持续发展、 盘活市场存量、带动市场增量，进 而拉动国民经济增长都具有现实的重要性和紧迫性。 对于放开搞活住房二级市场，我市于 1999 年 11 月 26 日就颁发了《郑州市已购公有住 房和经济适用房上市交易管理暂行办法》 。2000 年全市私有住房交易 1439 套，其中已购公 有住房和经济适用房成交仅 176 套；2001 年私房成交 1759 套，其中已购公有住房交易 965 套，这标志着我市住房二级市场的全面开放。 虽然我市的住房二级市场与周边省会城市相比居于中等偏上水平， 但就目前的上市交易 量与房改审批办证量、 住房存量相比， 却还没有形成二级市场较为活跃的局面， 与沿海城市 相比还存在着较大的差距。 为进一步放开搞活住房二级市场， 加强二级市场管理， 促进住房 消费和市场流通，改善居民住房条件，郑州市人民政府在 2001 年底印发了《郑州市住房二 级市场管理办法》 ，对简化二手房上市手续，降低二手房交易收费，规范中介行为等有关政 策都进一步作了明确、具体的规定。 然而，据 2002 年 1—4 月信息统计， 二手房需求信息登记量 2．8 万余条，出售信息登 记量 4 万余条， 供应远远大于需求，供需矛盾突出 ；1－4 月二手房共计成交 1485 套，平均 每月成交 371 套，说明市场提供的房子不是市场需要的房子， 价位普遍偏高， 中低收人需求 者难以接受，二级市场供求错位，成交情况不理想。造成这种情况的制约因素是多方面的， 既受经济发展程度、 居民购买力高低的影响， 也有人们的心理观念和市场发育程度等多方面 的原因，住房二级市场存在的问题不容忽视。 首先， 单位在将房改房出售给职工个人时， 大多数都约定如要出售住房， 产权单位有优 先购买权， 单位如不同意房子上市， 公房就不可出售。这样就造成二手房供应量减少， 从源 头遏制了二级市场的发展； 由于许多单位还存在类似于物业管理性质的部门， 职工在享受优 惠购房的同时， 还享受福利性质的物业补助， 因此， 许多职工根本不愿将现有住房出售而失 去这些隐性财产。 其次，经济发展程度和住房金融支持体系尚不够健全。 我市部分居民尤其是企业职工的 现实购买力不足， 一些居民虽然对通过房改所购买的住房并不满意， 想卖旧换新， 卖小换大， 但因受购买力所限， 加上住房金融支持体系还不够完善、 健全而仍在等待观望； 有的居民虽 急于购买二手房，但由于目前上市的二手房大部分价位高、面积小、质量差、功能不全、环 境不好等而有求无供，只能持币待购。 第三， 也是最为关键的一点是较为成熟、 规范的房地产中介市场还没有真正形成。 放开 搞活住房二级市场离不开房地产中介组织的发展， 由于二手房交易属于个体行为， 一般不可 能利用广告媒体来推介自己， 主要依靠中介组织牵线搭桥， 因此在一定意义上讲中介市场对 二级市场的发展起到关键作用。 目前， 我市房地产中介机构数量众多，业务涉及面广，存在问题突出， 主要表现在管理 没有理顺，经营不规范。在机制管理方面：首先，对中介机构的资质管理深度不够。中介公 司的年审工作截至目前仍未进行完毕，已批过资质证的公司有 1／3 未在规定时间内进行年 审；经清理整顿，已批准的 346 家中介公司中，按要求年审合格的有 113 家，手续不全、要 求限期整改的有 50 家，无固定经营场所、无固定经营人员、经营行为不规范、需要取缔的 中介公司有 183 家，经营不规范的公司占总数的 2／3 之多，说明目前我市中介市场相当混 乱；其次， 对房地产中介机构的属性要求不严格， 存