三线城市综合体招商及定位思路.pdfVIP

三线城市的新兴综合体不能把一二线的模式直接的复制过来，因为三 线城市的CPI，人流车流都达不到一二线城市的水平，而且很多的商 户在三线城市都是水土不服的，招商要因地制宜，符合当地的口味， 一线城市做品牌和口碑，二线城市做利润和未来，三线城市做规模， 三线城市好的话可以垄断市场； 本人工作一年多来都是在前期策划方面的，对招商只是略懂皮毛，所 以招商方面的思路恐怕给不了什么比较有实际意义的建议，只能对定 位规划发表个人观点： 近年来不少城市掀起了一股发展商业地产风，一二线城市成为先锋队 员，三四线城市也紧跟其后，但是三线城市及三线以外地区发展城市 综合体而言，其需要考虑的因素与承担的风险都要比一二线要多： 首先，城市综合体发展的类型选择，目前全国发展城市综合体主要有 四大类别：模式一（商业、写字楼、酒店等综合协调发展），如北京 华茂中心；模式二（以写字楼为核心，商业、酒店等为辅），如深圳 信兴广场；模式三 （以酒店为核心，带动写字楼、商业等共同发展）， 如上海商城；模式四（以商业味核心，其他为辅）如深圳华润。不同 的发展模式需要支撑的因素不同，如消费人流、产业群、未来城市规 划等，具体还需要根据项目所在城市的具体情况而定； 其次，目标消费群体的消费习惯特征及未来增长态势，三线城市居民 消费特征与一线城市不同，主要体现在消费规模、消费档次、消费业 态、消费心理等，而这些则决定了项目未来的消费群体定位，一旦定 位不清晰，不了解目标消费群体的消费需求，未来想要提高业绩恐怕 比较困难； 再次，招商！招商已成为决定商业是否成功的重要环节！三线城市经 济发展水平、社会消费品零售总额及居民可支配收入等宏观经济因 素，以及城市未来发展规划，直接影响了知名品牌是否有意愿进驻项 目，而进驻商家品牌的档次是体现项目档次的重要参考因素之一，也 是项目区别于其他超市、百货的重要因素！ 最后，开发商的投资收益预期！城市综合体开发的特点：投资大、开 发周期长、经营风险大以及投资回报的不确定性！从以往的城市综合 体案例中不难发现，开发商为了保证投资者的信心以及培育市场，都 会持有不同程度的物业，开发投资成本比一般的商业要大得多。 定位规划确定后还要根据市场的变化而进行相对应的调整，并且落实 到位，只有这样才能降低开发风险，保证商业的持续经营！ 我想给大家一个提醒，191亿元，还记得这个数字么，这是2012年 11.11购物狂欢节天猫和淘宝的支付宝总销售额，相当于去年的3倍 多。其中，天猫占了132亿元，旗下的杰克琼斯旗舰店、骆驼服饰旗 舰店、全友家居旗舰店3家店铺的单日销售额都突破了1亿元大关。 电商时代已经来临，地球人已经不能阻挡天猫的脚步了！如今电商是 商业地产的最大敌人，但不会构成致命威胁。原因很简单，电商的主 题是实惠、价格战。有品牌、没库存的产品是不发展电商的（除非假 货）。而我们更需要精神文明的东西，商业地产是做环境，是体验性 业态，包含文化、艺术、精神随着社会的发展，商业地产的份 额将越来越大，还记得以前我们综合体的黄金比例5-3-2-1，如此看 来，这个比例将在今后的规划中要有所更改，增加体验式消费的份额， 做出特色。 在项目正式招商前，开发商应该对购物中心做出整体性、统一性的主 要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排，如目标商户 是属于哪一种，是否适合项目的定位，是否迎合目标消费群体的消费 需求，是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等，这 些问题的解决与否对项目的招商成功与否都是至关重要的。 2、 市场调研：市场调研主要分为5个方面 2.1、居民生活水平调研：针对本地区内的人口数量、人口密度、 教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调 研以确定该地区的市场定位。 2.2、租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点 的调研。通过此项调研分析，为我公司的租金水平、联营扣点的制定 提供依据。 2.3、功能服务性设施调研：对商圈内的功能服务性设施布点情 况、经营情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。 2.4、同业态竞争店调研：对城市内同业态商店进行商店布局、 商品组合、客流经营状况的调研。为我们的招商建立基础数据。 2.5商品调研：对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进 行调研。为我们的招商建立基础数据。 找的资料，希望对你有用. 餐饮业态对于购物中心的人气提升确实能起到立竿见影的效果，但是 对于购物中心来说，一味的增加餐饮、休闲、娱乐、儿童游乐等业态， 并不符合投资开发的本来目的，如果一味追