投资视角看公募型REITs的关注点.docxVIP

最近十年随着网络和信息技术的发展，新经济领域的物流中心、医疗健康、数据中心、无线通讯铁塔的收益率表现率相对较好。以亚洲区为例，近年来医疗健康、工业物流等有相对较好的表现。值得注意的是数据中心等成长类 REITs 年化收益率主要来自股价增长。以 15 年来美国数据中心为例，每年 80?以上的收益来源均来自股价的增长。相对应一般 REITs 产品股价增长贡献 50的收益，标普 500 股价增长贡献 70的收益。 对海外成熟市场的 REITs 产品进行归纳总结，我们发现公募型 REITs 在美国发行的市净率一般较高，中位数在 2 倍到 3 倍之间。亚洲区来看日本和新加坡的发行市净率为 1 倍，香港地区甚至有折价发行。从二级市场表现来看，不同底层资产 P/FFO 值有着不同的表现，一般大数据、物流地产等享受高估值。以美国市场为例，住宅和工业行业的 P/FFO 倍数高于所有权益类REITs 的平均值，主要由于租赁需求的快速增长。另外电商和互联网的上涨增加了对工业空间的需求，包括物流设施及基站铁塔均享受较高的 P/FFO。办公 REITs的价格倍数与整体 REIT 的平均值相似，零售 REITs 的低值反应了缓慢的收益增长预期。以 19 年底数据为例，数据中心、公寓类 REITs 的平均 P/FFO 倍数最高达 25.88，其次是工业地产 REITs 和基础设施 REITs，分别为 21.7