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商场商业模式定位业态分布及招商计划的 策划报告 关于福地广场商业模式定位业态分布及招商计划的 策划报告 福地广场位于成都市北三环外大丰片区大天路与西一 路交汇处，占据大丰中心稀缺黄金地段。项目总体虽约 18 万仃，产品包括大型购物中心家乐福、风情商业街和城市中 心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和居住等功能，是复 合性极强的城市综合体。 同时本项目的打造对升级大丰商 业档次、改写大丰商业格局、铸造大丰新中心、助推 大丰 向成都主城区迈进的高度有着很大影响。 本项目通过订单式地产模式，与世界 500强以及全国上 白家品牌商家强强联手，汇聚众多知名品牌店，更齐聚家乐 福、苏宁电器等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、彳丁， 打造多元化、多样性、一站式的商业中心，全新铸就大丰商 业中心功能，开创大丰首个繁华都市商业圈。 商业地产经营的核心是人气，尤其对一个新开项目来 说，人气就是生气。而人气是可以通过差异定位、 功能组合、 商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉 动的。这就要求商业项目在功能定位上应做出特色，避免千 篇一律，同质化竞争；业态划分和商家组合上，应尽可能多 元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等 多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，如餐 饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进 KTU 1 影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿 的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补。 业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益 的重要途径，各业态布局相互衔接时各业态间能否有效互 融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这乂直接影 响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的 互融相关性更多的是考虑功能互补，各自有明确的功能特征 但乂互融成为一个整体；目标客群的一致，特定目标客群的 消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的 消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的 消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。 一、福地广 场商业模式定位 在策划福地广场招商之前，首先，要确定的商业模式， 以及商业主体业态类型。 目前，在我国商业模式一般有三种： ㈠.主题商业模式这种商业模式是通过打造一定的主 体来营造商业环境。例如，宽窄巷子是通过打造川西民俗文 化的主题来营造购物、休闲、餐饮等商业营运模式；而一品 天下则是通过打造食文化主题来营造千姿白态的饮食、休闲 等商业营运模式；、锦里则是通过打造三国文化主题来构成 休闲、观光、饮食、购物等的商业营运模式。 ㈡.休闲商业模式这类商业营运模式往往是和旅游地 产紧密结合在一起的，以旅游地产为载体的商业营运模式。 蓝光地产下届控股公司的峨眉山蓝光文 2 化旅游置业有限公司打造的财神文化旅游商业小镇、杭 州的宋城等就都是此类营运模式。 ㈢.城市综合体商业模式 城市综合体商业模式一般为 单体建筑或建筑群，城市综合体内主要的商业业态包括购物 中心，电影城，娱乐中心，健身中心，大型中式酒楼，特色 餐饮美食广场，美容美发等。万象城、万达广场、嘉信茂等 都是说成是综合体的商业营运模式典范。 福地广场为单体建筑，根据这种建筑结构特点，以及现 已经加盟商家的状况，建议将福地广场商业模式定位为城市 综合体商业营运模式，即结合建筑结构和主题环境的实际情 况，将福地广场打造成为一种“ shapping mall ”的模式 二、福地广场商业主题的定位 在确定了福地广场的上映营运模式之后，为了打造 “shapping mall ”的模式，我们就必须确定商业主题的为 题。 一个商业模式没有商业主题，那么，这个商业模式将没 有特色，个人的感觉将是一个综合大市场， 反之，主题太多, 将重点不彰显，同样不具有特色。 根据福地广场现已加盟主力店的实际情况，建议将福地 广场的商业主体定位五大主题，即： 1.以家乐福为核心的超市主题； 2.以影院为核心的 影视文化主题；3.以肯德基为核心的餐饮主题； 3 4.以白货为核心的购物主题； 5.以休闲为核心的休 闲主题。 在这五大商业主体中，福地广场将重点打造影视文化主 题、超 市主题以及餐饮主题。通过这三大主题拉动其他二 个主题的发展。 三、围绕商业主题的业态分布设计 根据福地广场已签约的主力店的地理位置分布，以及商 业主体的定位，福地广场围绕商业主题的业态分布设计如 下： ㈠.白货主题 主要业态：风情商业街、品牌男装、女装、运动装、电 器、珠宝 首饰、化妆品、眼镜、鞋类、箱包等。 主要区域为：-1F、1F; ㈡.餐饮主题 主要业态：肯德基、乡村基、中餐、火锅、快餐等。 主 要区域为：-1F、2F; ㈢.影视主题： 主要业态：电影、 KTU电玩、小吃、儿童乐园等。 主 要区域为：3F; ㈣.超市主题 主要