世联_合肥濉溪路写字楼项目营销执行报告_153PPT[精品].pptxVIP

BUSINESS STANDARD SAILING商· 标· 起航合肥濉溪路写字楼项目营销执行报告 世联地产2007.8报告结构目标梳理与问题界定市场研究与整体战略营销战略与策略体系目标梳理与问题界定客户目标市场环境本体条件问题界定和嘉集团期望通过此项目实现多层次的目标 成为市场中高形象的明星项目，为后续拿地计划与政府建立良好关系企业层面 实现较好的市场收益，保证资金回笼的安全性。项目层面目标梳理与问题界定客户目标市场环境本体条件问题界定合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立。传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现合肥写字楼市场发展历程2000年以前2000年左右2003-04年2005年—今老式办公楼大型国企高档办公楼写字楼市场化起步写字楼市场化发展期一批形象落后的低档次办公楼邮电大厦金城大厦润安大厦财富广场一期美地阳光大厦仁和大厦天徽大厦财富广场二期CBD中央广场徽商国际大厦香港广场中环国际广场新都会·环球广场圣大国际广场逐渐被市场淘汰部分进入租赁市场，标定了合肥高档写字楼的形象个别开发商进入市场化写字楼开发，产品以中低端为主写字楼开发被市场看好，供应量放大，市场快速发展，产品开始细分写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、服务、客户素质等写字楼评价标准尚未建立。邮电大厦、金城大厦等传统领袖项目逐渐没落，能够成为市场领袖的新型写字楼尚未出现。合肥写字楼集中分布区域主要分布四个区域：北一环片区长江路片区美菱大道沿线政务区北一环片区长江路片区美菱大道政务区市场环境北一环片区——沿北一环呈带状分布，是合肥新兴、高端写字楼较集中商务区。 核心驱动力交通便利办公物业品质优异租金/售价租金： 30-55元/m2/月售价：4200-5700元/m2租售状况高品质的物业招租良好，出租率在85％以上；片区分析交通便利，物业形象好，财富广场跻身顶端写字楼行列；北一环片区目前尚未形成一个整体；火车站段拥有元一、金色地带、中环国际等高尚物业，其中金色地带的写字楼物业会成为本项目的有力竞争者。未来发展趋势后续供应量较多；百大CBD长江路片区——以三孝口为核心，辐射周边区域。 市场环境核心驱动力本区是传统的市中心，人气很旺，交通方便，区位优势明显租金/售价租金：20—60元/m2/月售价：4000—5500元/m2租售状况出租率在85％以上未来发展趋势片区分析本区写字楼供应接近饱和程度，不是合肥未来几年写字楼的增长点本区是传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大CBD等高端楼盘，未来几年的供应量变化不大美菱大道片区—沿美菱大道展布，项目较老，聚集合肥当地企业。 市场环境核心驱动力交通方便物业价格相对较低产业结构稳定租金/售价租金：20—45元/m2/月国际商务中心租售状况出租率在80％以上未来发展趋势本区写字楼未来规划较少片区分析本区写字楼众多，但是品质偏低，国际商务中心作为填补区域内高端写字楼的市场空白的形象出现。与本项目的可比性很低，不做具体分析。政务新区——合肥政府搬迁，带来一定的发展，但要 形成气候尚需一段时间 市场环境核心驱动力未来规划价格较低项目新租金/售价租金：20—40元/m2/月售价：3500-4700元/m2绿地蓝海新城国际租售状况出租率在80％以上未来发展趋势政府大力开发，但认知度不够，成熟期将较长片区分析涌现出新城国际、绿地蓝海等项目，但区位竞争优势不大1大堂小、挑高低、形象不佳写字楼硬伤名称大堂面积大堂高度金城大厦 1005香港广场 1509置地广场 20014财富广场2005百大CBD1006邮电大厦1200202停车位严重不足市场上各大写字楼，包括百大CBD、邮电大厦、中环 国际、财富广场等知名项目，停车位严重不足。交通组织也不合理，客户停车出入需要很长时间。但也有新的项目正在弥补这点缺陷，比如香港广场设置了208个车位，已经满足甲级写字楼停车位标准（100平方米/0.5车位）写字楼硬伤3物业管理公司档次较低物业管理主要是发展商或本地物业管理公司物业管理仅限于简单的保安和保洁服务写字楼硬伤物业物业管理公司百大CBD安徽华安物业管理有限责任公司 （原为深圳鹏基物业）置地广场安徽信联物业发展有限公司金城大厦宇鹏物业管理公司金色地带第一太平戴维斯（顾问）香港广场全球知名品牌L.J.HOOKER统一经营和管理 一般甲级写字楼拥有名声卓著具备相关经验的物业管理公司4电梯数量少，服务面积过大写字楼硬伤甲级写字楼电梯单部服务面积——通常在5000~6000平方米/部名称建筑面积电梯品牌/数量单部服务面积百大CBD13.6万㎡5*2部电梯(包括商场)13600置地广场5.523万㎡7部7890中环国际6万㎡ 4部三菱电梯，其中两部为观光电梯。 15000财富广场一期6万㎡ 4部15000邮电大厦4.1万㎡ 7部，为原装奥迪斯电梯