万豪酒店服务式公寓营销方案教学文稿.pptVIP

万豪酒店服务式公寓营销方案;投资型高档公寓市场分析;项目名称;区县;由于2008年奥运临近，届时北京将需要13万间优质酒店客房（三星级以上），因此酒店及小型高档公寓开始受到投资者的关注！;;银泰中心—柏悦居;海晟名苑;皇石国际;工体3号;银钻公寓;世界观（瞰都二期） ;产 品 SWOT 分 析;Strength - 优势;Weakness - 劣势 ;Opportunities – 机遇 ;产 品 定 位;产品定位建议;定位理由;户型配比;目 标 客 户 定 位;客户来源;FESCO Analysis; 国内外高端商务人士 对北京地产有较高投资回报要求的高端人群！;Targeted Buyers Positioning 目标客户定位; 对该区域的升值有足够信心 对该产品高度认可 处于中高层社会地位 具有较强的投资意识 年收入500,000元以上的人士 曾有海外生活经历 追求生活的品味及质量 多次置业行为;目标客户购买动机;目标客户年龄分析;目标客户家庭年收入分析;国外买家 1、项目位置 2、区域市场状况 3、物业管理公司 4、投资回报率 5、发展商背景 6、景观 7、周边及项目服务配套 8、装修标准 9、价格;定 价 策 略 原 则;定价策略原则;价 格 定 位;市场比较法价格定位; 70 Units Size:58-189sq.m Occupancy: Monthly Rent:(sq.m/month); 195 Units Size:100-526sq.m Occupancy: Monthly Rent:(sq.m/month) ; 224 Units Size:125-286sq.m Occupancy Monthly Rent:(sq.m/month) ; 620 Units Size:55-113sq.m Occupancy Monthly Rent:(sq.m/month) ; 272 Units Size:105-380sq.m Occupancy Monthly Rent:(sq.m/month) ; 173 Units Size:213-434sq.m Occupancy Monthly Rent:(sq.m/month) ; 221 Units Size:213-434sq.m Occupancy: Monthly Rent:(sq.m/month);Average Occupancy: Average Monthly Rent:(sq.m/month) ; 价格定位;价格执行策略;价格执行策略;1、底价价格表制订 本项目价格策略一方面要求不能因工程进度快而给市场及客户造成涨价过速的景象，另一方面，在销售执行过程中将尽可能保证发展商利益，以方便发展商即时的掌握当期销售与整盘销售的控制。故建议以整盘最终实现均价为标准，制定终一价格底价表。 注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订;2、销售执行价目表制订 在底价价格表???基础上，以市场接受为原则，适 当上浮2～3%作为销售执行价格表。在最终成交中以最终总平均价不突破底价价格为原则，根据销售期给予客户促销折扣。 注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订;3、层差、朝差建议 3.1 - 层差 为提高销售率，加快产品销售速度以利资金周转，降低 客户对 价差的敏感度，同时考虑产品差异化体现价格差 公平性，建议层差在0.2% ～0.5%之间。 3.2 - 朝向差 因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订。;销 售 策 略;Sales Strategy 销售策略;价格实现条件;总体实现均价 区域价格分布 价格体系及开盘次序 价差建议 －户型 －朝向 －景观 －花园绿地 －位置 付款方式建议 调价原则;异域销售;销售道具;本案; CBRE内部积累的客户资源； 通过CBRE独家租赁代理公司的客户，以租代售的形式吸引投资型客户。;直效行销可更直接地与客户保持近距离的联系与接触，利于迅速成交;选择性地参加大型房展会。通过展会进行大规模宣传，有效积累客户，扩大项目知名度，促进潜在客户成交。;树立良好项目形象，配合适当宣传，让客户和同行以口碑传播的方式，间接传递项目信息，扩大项目知名度;通过开发商、销售代表对客户的综合影响，使其自发地在社交圈中推介本案，从而再次达到认购。; 项目信息与形象的最直接载体 促进销售工作正常运转的基本途径;销售计划及进度;2006年08月01日－09月30日 内部认购期 2006年10月01日－12月30日