房地产估价 房地产价格和价值 3房地产价格和价值.ppt

十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价（熟悉） 1）评估价 是指人民法院或有关当事人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。 2）保留价 又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。 3）起拍价 又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。 4）应价 应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。 5）成交价 成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。 说明：保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价者的买卖方式。 历年真题 1、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为( B )万元 　A.2500　　 B.3000　 　C.3500　 　D.4000 2、下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年利率为6%）（ A） A.现在按9.5折一次性支付 B.一年后一次性支付 C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付 D.现在首付30%，余款在未来10年内分年等额支付 3、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/㎡，该宗土地的总价为（D）万元 A.96　　 B.192　 　C.240　 　D.480 4、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( ?C ?)。 A．挂牌底价 ? B．正常市场价格?C．竞买人可承受的最高价 ? ?D．最可能的成交价 5、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为( ?B )元/m2。? A．3439 ? ?B．3473 ? ?C．3508 ? ?D．3608 6、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是( B? ?)。A．建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B．建筑物重置成本和重建期间的经济损失C．建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D．建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失 7．对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（　B　）。A．谨慎价值 B．市场价值 C．残余价值 D．快速变现价值 8．下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（　C　）。A．土地总价 B．土地单价 C．楼面地价D．商品房价格 9.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可承受的最高价。改估价应采用的价值类型为（A） A．市场价值 B．投资价值C．谨慎价值 D．在用价值 10.某套商品住宅房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%；类似商品住宅期房的市场价值为5000元/㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（A）元/㎡。 A．4653 B．5347 C．5352 D．5366 一、房地产价格影响因素概述 （一）对房地产价格影响因素的基本认识 （掌握） (1)不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的： 有的因素或者其变化会导致 房地产价格上涨，这类因素 成为增值因素。有的因素或 者其变化导致房地产价格下 降。这类因素可称为贬值因素。 铁路——或增值（工业房地产）； 或减值（住宅房地产） (2)不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的： 有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较大，有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较小。 住宅——朝向影响大；商业——楼层影响大 (3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的： 有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格， 随其变化会降低或提高房地产价格 有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格 道路、高架桥——便捷、噪音——居住、商业—