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房地产管理日本工业化住宅 日本工业化住宅简介 田间 住宅是人的基本生活资料，同时也是衡量一个国家经济和人民生活水平高低 的标志。 图 1.东京市容鸟瞰 2013-6-22 来自 蒋丰 微博 图 ：东京市容鸟瞰 一、日本住宅的主要类别 在日本，在自有土地上自建的独户住宅是日本的传统住宅观念。租赁住宅及共同 住宅（集合住宅、公寓）只是大部分居民实现自建住宅目标的过渡手段。但是， 随着土地价格的上涨、核家族化(子女在未婚前同父母共同居住，结婚后独立居 住的生活方式) 、独户住宅平均使用面积的减少以及郊区相继出现的卫星城、城 市住宅小区、高层公寓，共同住宅的占有比例逐渐增加。 从日本住宅制法主要是3类： 1 、日本传统的木造轴组工法。 2 、2×4工法。 3 、预制构造(Pre-fabricated)工法。 第一类是日本传统的办法，即木造轴组工法，多被大工工务店类的中小型建设企 业所采用，是历史最悠久、应用最广泛的住宅施工方式。一般情况下，大工工务 店的木制住宅现场由工务店的负责人统一指挥。住宅的木制主体结构多由本工务 店的技术工人承担施工，屋顶、装饰等工程则由外部的工人承担。采用该工法的 住宅数量难以统计，原因是按照日本的法律规定，较小的建设工程（工程造价低 于1500万日元，约90万元人民币）无需取得建设业许可证，是可以不用办手续的。 图2. 日本的木造轴组工法住宅实例 第二类是2×4工法，它是日本传统工法和美国标准化的结合，以2in×4in 的 木材为骨材，结合墙面、地面、天井面等面形部件作为房屋的主体框架进行房屋 建造。该工法较传统的轴线工法有更高的施工效率，且不需要技术较高的熟练工， 适合中小企业进行房屋建造。该工法不同于当时盛行的美国式的标准化、规格化 工法，房屋构造形式多样、较高的抗震与耐火性能、西洋式的外观设计等是其特 色。目前这种工法所建住宅占全部住宅的8%左右。 图3. 日本的2×4工法住宅实例 第三类是预制构造(Pre-fabricated)工法，它是大型住宅建设企业的主要施 工方法。该工法是将住宅的主要部位构件，如墙壁、柱、楼板、天井、楼梯等， 在工厂成批生产，现场组装。目前使用该工法的新建住宅户数占全部新建住宅的 25%左右。 日本工业化住宅施工中，顶部几层有金属防护网架，下面均设简易安全网 图4. 日本的预制构造工法住宅实例 从住宅构造上来看，日本木结构住宅约占45% ，钢筋混凝土结构住宅约占 35% ，钢结构住宅约占20% 。随着城市开发及土地的高度利用，高层公寓式住宅显 著增加。钢筋混凝土结构、钢结构住宅的比例逐年递增，到2012年统计，日本的 集合公寓占到住宅总量的60%左右，已经超过了独户住宅的市场占有率。这得益 于日本政府推动的住宅产业化。住宅产业化的核心是住宅工业化制造。 二、日本工业化住宅的发展简史 日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，早在 1968 年“住宅产业”一 词就在日本出现，住宅产业是随着住宅生产工业化的发展而出现的，通俗得讲就 是像制造汽车一样建造房子 。工业化住宅就是采用工厂集中预制生产部件、现场 组装方式代替过去手工业生产方式分散在现场建造的住宅。工业化住宅的特点是 住宅的建筑体系标准化、构件生产工厂化、部品集成化、施工机械化、生产销售 一体化。 日本发展工业化住宅和欧洲二战后发展工业化住宅的原因是相同的，都是为 了解决二战后的住宅供应不足问题。二战后日本全国大量的住宅需求，单纯意义 上的战后重建工作基本于1950年代前期告一段落，但1950年代后半期开始的产业 复兴和经济发展，造成了农村人口大量涌入城市，从而再一次造成了城市住宅的 供应危机。战后的日本政府面临住宅建设的两个问题，一是依靠传统的手工劳动 无法短时间内解决大量的住宅供应；二是当时没有足够的木材满足日本传统的木 结构住宅建设。 日本政府十分重视推进住宅建设，建立关于发展预制住宅产业的一系列相关 政策，鼓励和促进社会企业 “大量供应”住宅。日本是制定有关住宅建设和推进 住宅产业发展的相关法律最多的国家。 图2. 日本住宅建设计划和相关产业政策 日本政府推动住宅产业化重点做了两个方面的引导： 一是从政策上引导，从调整产业结构角度提出发展